抑制投机房价政策研究.docVIP

抑制投机房价政策研究 　　◆ 中图分类号：F127 文献标识码：A 　　内容摘要：房价的过大波动对于经济和社会的稳定造成很大威胁。本文研究了投机对房地产价格的影响，认为主要是投机造成房价的波动。抑制投机成为降低房价的抓手。从削弱投机动力降低投机预期收益角度提出了相应的政策建议。 　　关键词：投机 房价 预期收益 　　 　　我国房地产业发展迅速，房地产市场的发展对促进国民经济的发展做出了突出的贡献，房地产业已经成为我国重要的产业之一。房地产价格是由多种要素决定的，除土地成本、建筑安装工程成本之外，还与城市经济指标如居民收入水平、经济发展速度等因素有着重要的关联性。 　　从我国房价的实际来看，我国的房价涨到今天这个地步，已经无法用价值规律和其他经济学原理来加以解释，很多城市的房价收入比和房屋租售比不仅远远超过国际警戒线，也早已超出绝大部???市民的承受能力。如此离谱的涨幅背后，房地产投机炒作行为功不可没。受国际金融危机的影响，我国房地产市场在2008年底到2009年上半年经历了一段时间的低迷，不过，在经济形势好转和供需矛盾突出因素的影响下，2009年下半年起，我国房地产市场重新火爆起来，显现“量价齐涨”的态势，其中投机因素是造成这一现象的主要原因，投机性需求的再度活跃，有的城市投机性需求占到三成、四成，有的楼盘甚至占到七八成，投机需求比例过高，这是导致房价上涨过快的主要原因。市场在投机的循环下造就了买方的弱势，在买方弱势的房地产交易市场中，所有房价上涨的成本都会由买房者承担，终端的购房者几乎承担了所有房价上涨的成本，因此严重影响了我国经济的可持续发展。 　　 　　我国房地产市场中投机动力的诱因 　　 　　（一）房地产的特性 　　住房具有消费和投资的双重属性。住房是人们必不可少的基本生活资料，决定了住房具有使用价值。土地资源的稀缺性、不可移动性与住房需求的无限性决定了住房具有投资价值。住房的双重属性主要体现在住房投资既具有双重获利的可能性（买卖收益和租金收入），又具有抵抗通货膨胀保值的功能。通货膨胀时期，房地产的重建成本不断上升，房地产的价值也不断上升，从而使房地产投资能够规避通胀及货币贬值带来的财产损失风险。虽然通货膨胀给房地产市场带来了诸多不确定因素，但是许多实践和研究表明，房地产在很大程度上能够对冲通货膨胀的风险，尤其是在高通胀时期，而其他一些工具如证券等却不是有效的对抗通胀工具。 　　加拿大在上世纪70年代处于严重的高通胀时期，年均通胀指数增幅约12%，而此时房地产的年均收益率为20%左右，并且与通胀率呈现高度相关性。而美国的全国房地产投资信托也长期以来保持了显著高于通胀指数的年收益率。只要存在更高的通胀预期，资金就会向房地产等实物资产聚集，又进一步推高房价，美国、加拿大等一些国家的历史已经印证了这一点，而在我国，也有一些研究表明，我国的房地产投资能够有效对抗通胀。因此，随着我国通货膨胀率不断走高，投资渠道有限的情况下，非消费性需求的购房行为持续增加。 　　（二）地方政府对房地产投机动力的影响 　　多年以来，我国坚持以经济建设为中心的战略方针，地方政府官员为达到晋升的政治目的，纷纷展开竞争性的投资扩张，在其有限的职能和资源能力范围内，选择经济效益高、短期见效快的行业重点发展，并给予一定的政策和资金支持。 　　另外，从地方政府的财政方面考虑，从1994年起，我国进行了税制改革，并开始实行分税制财政体制。分税制改革提高了地方政府的边际留成率，从而强化了地方政府的剩余索取权。并且，中央是在自身财政危机的情况下推行财政改革，因此地方不可能普遍地从中央得到转移支付，这就促使地方政府收入冲动行为的形成。同时，分税制所带来的地方政府财权和事权的不对等使地方政府在有限的职能范围内寻找其他途径，积极扩大其财政收入，尤其是预算外收入。房地产业恰恰契合了地方政府的投资冲动和收入冲动行为，最终形成各地方政府集中投资于房地产业的局面。提高房价和维持房地产市场的繁荣可以为地方政府带来更多的效用，并且，在最大化其效用的刺激下，地方政府会扩大其对于房地产业的直接和非直接投资。在经营城市的诱惑下，地方政府通过各种手段推高地价和房价，以实现土地收益最大化，城市房价在地方政府的推动下单边上涨，居高不下。 　　地方财政对房地产业的过度依赖加剧了房地产业的非理性发展。这也是中央政府宏观调控政策屡屡被化解的原因。更严重的是地方政府对房地产市场的倾向态度使房价看涨预期占据主导地位，加上我国投资渠道有限，使房价上涨呈现刚性态势，房地产市场中投机动力处于强势状态。结果是大量社会游资流入房地产市场，对房价的上涨推波助澜。 　　（三）房地产投机的进入门槛低 　　一般商品利润率的平均化单靠货币资本的转移是不能实现的，最终必须靠生产资本的转移来