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探索MLS系统及独家代理制度在我国建立 　　一、美国MLS系统与房地产经纪独家代理模式 　　 　　美国MLS(Multiple Listing Service)系统全称为多重上市服务系统或房源信息共享系统，它以会员联盟的形式，将会员的房源和求购信息纳入一个信息系统中，由会员共享系统的信息资源，提高房屋租售的效率。几乎90％的经纪人加入了MLS系统成为会员，会员得到客户的销售委托或者购买委托后，相关房源信息即被传到该系统上，加入系统的会员都能共享该信息，使房源信息最大化公布，以最快速度为委托方寻找买方或卖方。 　　与MLS系统相适应，美国通常采用独权代理或者独家代理。在美国房地产经纪通常包含了三种代理方式，即独权代理(Exclusive right to sellListing)、独家代理(gxclusive agency Listing)和一般代理(即我国普遍实行的开放性代理，Open Li sting)。所谓独权代理，就是卖方只能委托一位经纪人放盘，只要该经纪人在合同约定时间内成功将房屋售出，卖方就要支付约定全部佣金；即使是卖方自己卖出房产，也必须向经纪人支付佣金。而独家代理与独权代理的不同点只在于，如果卖方自己售出房产，则不必支付佣金。这里我们只讨论独家代理模式。 　　独家代理人享有代理的专有权，但是他并不是独家垄断。独家代理以信息资源共享为前提，凡是会员的经纪人都可以共享信息，为委托方寻找买方或者卖方，而最早促成交易的经纪人则可以与独家代理人分享佣金，卖方不需要额外支付佣金，这相当于卖方只支付一份佣金就可以享受多重代理的服务，房产可以最快速度售出。卖方经纪人与买方经纪人直接通过该系统相互作用，卖方与买方并不直接接触，经纪人不必承受跳单的风险，既提高了行业效率，又保障了经纪人的利益。因此，独家代理可以看成是一种激励制度，只要签订了独家代理制度，无论最后是谁最先促成交易，独家代理人都可以获得佣金，这才激励独家代理人积极将房源信息上传MLS系统。因此，独家代理是MLS系统的核心规则，MLS系统是独家代理的前提条件。 　　 　　二、探索MLS系统及独家代理制度在我国的建立 　　 　　MLS系统发展70余裁并成功运用于美国、加拿大、英国等国家，已经发展??一套成熟、规范的操作模式，又因为采用独家代理、独权代理方式，房产经纪交易很少出现纠纷。美国新建商品房的20％是通过经纪人销售的，二手房市场通过经纪人销售的占到了90％～95％。可见美国社会对房地产经纪行业的认可度比较高，这不仅是因为制度发展、法制环境成熟，也因为从业人员文化素质较高，社会诚信氛围浓厚，政府、行业组织对从业人员的管理也十分严格。因此，正确认识并借鉴美国的经验对完善我国房地产经纪行业的发展不无裨益。 　　 　　1.我国建立MLS系统的可行性分析 　　MLS系统是独家代理模式运作的前提，因此要推行独家代理模式，就要先建立MLS系统，否则独家代理就将沦为独家垄断。 　　2011年国家三部委联合出台的《房地产经纪管理办法》第27条规定：房地产经纪行业组织应当制定房地产经纪从业规程，逐步建立并完善资信评价体系和房地产经纪房源、客源信息共享系统。这条规定可谓是建立MLS系统的信号灯，但笔者认为应当由政府牵头来建立这个系统。很多业内人士都曾呼吁建立信息资源共享系统，但建立这个系统，除了本身需要技术、资金支持以外，前期的调研、信息收集、统筹以及系统建立以后的普及、技术培训、系统维护等是一个庞大的工程，在我国目前行业自律组织本身发展就十分薄弱的情况下，如果期望由行业组织来完成，这个设想只能永远停留在喊口号的层面。政府本身就是房地产中介行业的监管机构，又是非盈利机构，在技术支持、资金、推广、培训等方面都比行业组织有更强大的力量，所以，由政府来做比较可行。事实上，苏州市从2007年就开始推行二手房网上交易、公开挂牌，市区所有存量房出售或承购信息，必须在经房管部门审核后，通过存量房买卖网上管理系统公开对外挂牌；所有房产中介必须通过网络操作从事居问代理经纪业务；所有买卖契约和出售(承购)居问代理委托协议，也必须通过网上管理系统在线签订并及时备案；市房地产市场管理处负责市区存量房买卖网上管理操作系统的建设和维护。上海市则自2006年就开始执行存量房经纪合同和交易合同网上备案制度，经纪合同经网上备案后房源才可对外发布。计算机应用技术的社会化以及网络的普及使得房地产经纪行业的信息化建设已有了长足的发展，再加之部分城市已有的尝试，应该说，我国建立MLS系统的时机与条件已经成熟。 　　除了资源共享，MLS系统还具有强大的分析统计功能。该系统囊括了卖方、买方、房源以及交易的全部信息，形成一个具有规模的数据库。由于几乎所有的交易信息都能通过该系统反映出来(自主成交的除外)，交