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更加关注解决普通群众住房问题建立符合国情住房建设和消费模式 　　摘要：1998年以来，中国以住宅为主的房地产市场发展已取得巨大成就。从2004年起，房地产供求关系从供略大于求转为求大于供，为房地产健康发展，2005年国办发26号文件和2006年国办发37号文件出台一系列调控政策。中国应建立中、小套型为主的住房建设与消费模式，健全和完善住房保障制度。 　　关键词：房地产市场 住房建设 　　 　　一、我国以住宅为主的房地产业发展的成就和阶段特征 　　 　　1、我国以住宅为主的房地产市场发展的成就。以1998年国务院23号文件停止住房实物分配，实行住房分配货币化为标志，我国房地产业真正形成并发展已有8年。这个时期，我们按照建立社会主义市场经济体制的要求，逐步推动住房商品化社会化，是我国房地产市场培育和迅速发展的阶段。房地产业发展成为我国国民经济的重要支柱产业，2004年房地产业增加值占GDP的比重已经达到4.5％；我们不断出台各种刺激住房需求的金融税收等政策，2005年，房地产贷款余额中个人住房贷款余额已经超过1.8万亿元，是1998年的90余倍；在国家扶持住房消费的一系列税费政策刺激下，城镇居民的住房状况得多了明显的改善，人均住房面积，在城镇人口不断增加的同时，从上世纪90年代后期的1O多平方米增加到2005年底的26.1平方米，2000年到2005年，城镇住房成套率从67％提高到85％，据2004年最新统计，住房资产占城镇居民家庭的比重平均达到49.5％。总之，在不到10年的短暂时间里，以城镇居民收入不断增加为基础，在住房制度改革、城镇国有土地使用制度和财政税收制度等多项改革的相互作用下，我国以住房为主的房地产业取得了持续的、高速度的发展。 　　2、我国房地产市场发展历史很短，目前正处在发展初期、起步阶段，在取得巨大发展的同时，必然会伴随诸多经济、社会问题产生，现阶段，我国房地产问题具有经济转轨、社会转型时期的典型特征，具有特殊的复杂性。 　　一是，我国房地产业在国民经济发展中具有重要作用，已经发展成为我国国民经济的重要支柱产业，同时，在国民经济持续多年8％以上增长速度、固定资产投资强劲，其??蕴藏通胀”的可能。作为固定资产投资的重要组成部分，房地产投资规模和增速度，既要促进经济增长，满足市场需要，还必须警惕可能产生的影响国民经济关系协调“通胀”和的危险。 　　二是，近年来，在总体我国居民家庭收入持续普遍增加的情况下，各收入群体的收入差距在扩大，城镇人均住房面积近年来虽然几乎每人每年增加1平方米，但由于收入差距的扩大，住房资源在各个收入群体中分配很不平衡，其中主要原因是收入分配差距过大所致，也有住房供应结构不合理的原因。成为影响社会和谐的潜在问题之一。 　　三是，目前我国的金融制度和税收制度都尚处在改革过程中，通过成熟的金融、税收等手段，调节控制其发展的规模、节奏和速度，保持市场持续健康发展的难度大。具体讲： 　　金融：我国几大商业金融机构，在失业、医疗、保险等重要保障制度未充分有效建立和资本市场发育不充分的情况下，面临着其它市场经济发达国家所没有的巨大的储蓄资金经营压力，使得银行业对房地产业的依赖度很高，2005年，房地产贷款余额已突破3.2万亿元，占金融机构贷款余额的16％；今后一个阶段，我国金融市场化改革将进一步加快，人民币汇率将进入升值周期；人民币利率也将进入提高周期；在加上全球性流动性资金过剩，境外资金投资或投机于中国房地产将有利可图。 　　税收：在税制改革推进过程中，在房地产相关税种归并尚未完成，各相关税种的税率难于相应减少，征收具有财产税性质的物业税的方向虽已明确，但还难于实施，超前的、投资性的住房需求还难以有效控制。 　　四是，在以前的相当长时期内各级政府财政相对紧张，中西部地区还是“吃饭财政”，同时，税制改革中中央政府和地方政府的财权和事权分置对等还不充分合理，住房保障制度需要的稳定的财政资金渠道未形成，因此，住房保障制度还未真正普遍建立。意愿的政策仅解决城镇最低收入家庭中的住房困难户，几乎绝大部分居民的住房问题都要通过住房市场解决，造成住房供应中“市场”和“保障”两个车轮的不平衡，市场走入需求压力过大、房价上涨、中低收入家庭解决住房更加困难的恶性循环。 　　五是城镇化中流动人口规模大、稳定性差，使得住房问题复杂性凸显。流动人口住房问题是我国房地产市场发展面临的既特殊又突出的难题。目前全国流动人口有1.2亿人，占总人口的10％，其中在城镇的约有8,880万人。预期2010年我国城镇化率达到47％，按此测算每年有1,000-1,300万农村人口向城镇转移。流动人口不仅有农民工流动，还有不同规模城镇之间的人口流动，还有境外人员向国内流动等。不仅形成了住房的购房需求，还有租房需求；不仅有