太原星河湾开盘报告16页.pptVIP

太原星河湾开盘报告 第一部分、项目概况 第二部分、开盘情况 第三部分、现场控制 综述 第一部分：项目概况 项目概况 项目总建面166万平方米，容积率2.55 一期推盘 分区 一期A区 一期B区 交楼时间 2011年9月交楼 2012年7月 面积区间 面积区间为255㎡—530㎡ 面积区间为260㎡—599㎡ 楼层分布 1、3号楼22层，2、4、5、6号楼25层，7、8号楼27层 9、12、13号楼25层，其他楼栋26层 单元分布 1—6号楼为两个单元， 7—8号楼为一个单元 9号楼为3个单元，17号楼为1个单元，其余为2个单元 对比 B区南侧正对高尔夫公园，景观效果较A区更佳； B区楼距大于A区，最窄处也已超过100米 一期B区为原规划二期产品，属临时加推，A、B区共计1396套，43万平方米 一期产品 A、B区产品差异不大，主力面积为290-330平方米 293/297㎡户型共计520套，占总房源的37%；323㎡户型共计266套，占总房源的19% 第二部分：开盘情况 开盘当天成交440套，解筹率为61%；内部VIP成交170套，星河湾销控120套左右，开盘第二天，关系户消化掉30套；合计成交640套； 北上广三地排号多为虚号，用以开盘时将内部VIP客户认购和销控的房源顶掉； 表单价：A区均价1.87万元/㎡， B区均价2.4万元/ ㎡； 实际成交价：VIP客户低至1.3万元/ ㎡， 普通客户A区1.75万元/㎡，B区2.2万元/ ㎡ 销控资源较好的户型，以255 ㎡、530 ㎡和378 ㎡为主，用于公共关系维护； 开盘情况 对外宣称43亿，700套的销售业绩，实销35亿，640套。 B区销售情况汇总 楼座 9号楼 10号楼 11号楼 12号楼 13号楼 14号楼 15号楼 16号楼 17号楼 18号楼 层数 25 26 26 25 25 26 26 26 26 26 销售套数 13 10 9 36 56 12 7 4 8 0 户型面积 （293㎡）（260㎡） （293㎡）（255㎡） （323㎡）（293㎡） （323㎡）（297㎡） （323㎡）（293㎡） 323㎡ 399㎡ 512㎡ 599㎡ 512㎡ 备注 1、13号楼位于B区中心位置，价格适中面积较小销售较好；2、B区的去化面积集中在260—330平米之间　 剩余房源 根据对外的销控表，A区仅剩大部分顶层复式，B区去化最好的为300左右的四居 A区销售情况汇总 楼座 1号楼 2号楼 3号楼 4号楼 5号楼 6号楼 7号楼 8号楼 层数 22 25 22 25 25 25 27 27 未销户型 顶层复式一套，东侧边户15层以上6套 顶层复式全部四套和西侧边户17层以上7套 顶层复式全部四套和东侧边户2套 顶层全部复式 顶层全部复式 顶层全部复式和一单元18层中户一套 全部销售 顶层西侧一套 未销套数 7 11 6 4 4 5 0 1 户型面积 （293㎡）（255㎡） （293㎡）（255㎡） （323㎡）（293㎡） （323㎡）（293㎡） （323㎡）（293㎡） （293㎡）（297㎡） 378㎡ 530㎡ 备注 1、面积较大的顶层复式和18层库存较多；2、以上为公开的可售资源。 开盘当天认购98折，一次性付款增加3个点折扣，老业主在增加2个点折扣； 开盘第二天取消开盘认购98折的优惠，其他优惠持续； 诚意金及优惠情况 不同类型产品价格区间 产品均价 水平价差：东西边户价差2000--4000元/㎡ （注：山西客户普遍喜欢购东户，买房有买东不买西之说） 垂直价差：总价层差3-5万元，即单方层差在100元左右 开盘情况 最高折扣93折，东西户最高价差4000元/ ㎡ ，层差100元/ ㎡ 表单均价：A区1.87万元/㎡，B区2.4万元/㎡， VIP客户价格弹性极大，最低价格低至1万元/ ㎡，认购均价在1.3万元/ ㎡左右； 第三部分：现场控制 开盘形式：排号选房， 注：为掩盖VIP客户提前选房及销控房源的问题，同时对太北上广四地排号，出现同时喊太原1#、山西1#、北京1#、上海1#、广州1#的情况，引起太原客户极大不满，现场一度爆发激烈冲突。 开盘现场服务：工作人员分工明确，服务人员态度热情，中午为等待排号的业主提供简单午餐。整体服务质量尚可。 开盘形式 号称“北上广太四地同时排号选房” 开盘现场控制： 早上9:00，会所门口举办短暂的“世界奢侈品协会中国俱乐部?山西会所揭牌仪式”配合开盘； 安保措施严密，现场配备300名保安，在各个出入口进行严密控制； 现场秩序较好，虽然在开始时有短暂的冲突，但都得到有效的控制； 开盘控制