思源-公园2008项目营销方案和工作计划方案286p.pptVIP

1 “公园2008”营销方案和工作计划 公园2008项目营销方案流程 营销方案汇报框架 营销方案汇报纲要 PARTⅠ　总体营销战略和策略回顾 摘自战略报告 汇报纲要 PARTⅡ　本案营销形象定位 产品风格：通过装修风格强化产品多元化 为给客户提供多样化的精装修产品，开发商可以提供四种典型风格供选择： 欧式古典风格（浪漫华丽） 美式田园风格（柔和舒适） 新中式风格 （含蓄沉稳） 现代简约风格（精练雅致） 欧式古典风格（浪漫华丽） 美式田园风格（清新舒适） 新中式风格 现代简约风格（精练雅致） 本案形象定位——本案推广的第一要务就是树立高端形象 世界顶级奥运文化宅邸 释义：本案作为2008年北京奥运会的奥运村，具有世界广泛的知名度； 顶级：本案不只是提供奥运会历史上最高档次的运动员居住村，同时也是赛后顶级居住社区； 奥运文化：奥运是世界的盛会，其悠久的历史产生了内涵丰富的文化，在本案推广中可更好的发挥； 宅邸：对高品位住宅的称呼，强调本案的高端形象． 形象定位——推广案名建议 形象定位——组团案名 汇报纲要 PARTⅢ　营销推广总体方案 项目工程进度结点 营销总体进度：根据专业经验和营销规律制定4R营销战略的执行主线 将销售任务分解到各个细分区域市场 分区销售目标——按照区域市场进行细分的原则 充分考虑不同产品与各个区域市场客群需求的契合关系； 充分考虑项目各组团的预售获批进度与各个区域市场的时间对接关系； 充分考虑各个区域市场的合理消化能力。 销售时序： A —C—B— D 分时段营销目标的前提 2008年10月奥运会闭幕之前消化65%； 2009年10月正式入住之前消化95%。 分时段销售目标 制定本案营销策略的基本原则 精装修均价实现15000元/平米； 起价12000元/平米; 2008年10月奥运会闭幕之前，均价为14000元/平米； 2008年10月奥运会闭幕之后，均价为16000元/平米； 年均价格增幅在10%以上； 价格策略：低开高走 传播诉求——公园2008的六大诉求点 传播诉求——树立形象和市场预热阶段诉求点 传播诉求——诉求点针对目标客群的设定而变化 传播诉求——差异化以应对市场竞争 传播诉求——不同营销阶段的诉求主题延续 汇报纲要 PARTⅣ　营销准备工作 如何进行营销准备工作？ 需要准备哪些营销道具？ 需要准备哪些营销道具？ 销售道具准备——售楼处、样板间及示范区 需要准备哪些营销道具？ 需要准备哪些营销道具？——样板间及示范区 三居样板户型建议选择3(2)和3(4)。 四居样板户型建议选择4(1)和4(3)。 楼座选择建议：建议选择A1号楼和A3号楼东端单元，作两个样板单元。 需要准备哪些营销道具？ 场地的准备——样板间 需要准备哪些营销道具？ 场地的准备——外部包装 需要准备哪些营销道具？ 场地的准备——看楼通道 以保证线路尽可能短和安全通畅为原则 作为高档楼盘实楼样板间的看房通道，一定要加顶篷封闭，使客户无须带安全帽就能方便地到达样板间。高档项目看房通道宽度布置在3米左右较为适宜，两侧可以布置楼盘宣传围挡。 要保证通道充足的采光或照明，并安装夜间灯光和指示牌。 对于有转折的地方或不符合人的行为功能的地方要有提示。 在通道较长的条件下，要做到一步一景，要丰富而不单调。 要注重卫生的维护、树木的修剪等细节 需要准备哪些营销道具？ 需要准备哪些营销道具？ 需要准备哪些营销道具？ 需要准备哪些营销道具？ 需要准备哪些营销道具？ 策划方案的准备 需要拓展哪些营销渠道？ 如何接触各个市场当中的高端消费客群？ 外资房地产投资代理机构； 银行、证券、保险等拥有大量高端客户的机构； 高端俱乐部，如GOLF俱乐部、京城四大商务会所； 需要拓展哪些营销渠道？ 需要拓展哪些营销渠道？ 需要拓展哪些营销渠道？ 需要拓展哪些营销渠道？ 需要拓展哪些营销渠道？——保险 保险业潜在渠道营销 需要拓展哪些营销渠道？——银行 银行系统潜在渠道营销 需要拓展哪些营销渠道？——金融证券 金融证券系统潜在渠道营销 需要拓展哪些营销渠道？ 需要拓展哪些营销渠道？ 需要拓展哪些营销渠道？ 需要拓展哪些营销渠道？——海外商会 需要拓展哪些营销渠道？——顶级会所 需要拓展哪些营销渠道？—— 名流俱乐部 需要借助哪些营销媒介？ 营销媒介准备——组织强大的媒介宣传能力 营销媒介准备——组织强大的媒介宣传能力 高端消费报刊 财经类杂志 ── 如《财经》、《商业周刊》、《环球企业家》、《哈佛商业评论》、《财富》等 俱乐部会刊 航空杂志 奢侈品杂志 美国：例如《罗伯报告》(Robb Report)，介绍高档汽车、豪华游艇、旅游景点、投资机会、热点人物等。 香港： 例如《名牌志》