株洲中房项目定位报告(合富辉煌)201.doc

株洲中房项目定位报告(合富辉煌)2011 株洲中房项目定位报告 前 言 很荣幸能为贵司服务！ 本次汇报内容为株洲中房项目定位方向建议。工作内容涉及楼市调研、客户访谈、地块勘测等，针对土地、城市规划、房产背景、在售项目等，在把握详实的市场数据后，我们结合发展商愿景、自身经验等，为项目发展方向提出建议。 衷心希望能为贵司项目开发尽一份力！ 祝愿贵项目开发大吉！ 前期发展策划工作思路导图 项目解读及市场调研 项目整体定位 物业发展建议 项目属性认识 开发目标解读 市调工作内容: 项目地块勘查 区域规划调查 房地产市场调研 商业市场调研 目标客户访谈 专业人士\销售人员访谈 住宅定位 房地产发展背景 小高、高层 竞争价值体系特征 客户需求价值特征 案例借鉴 项目定位 项目经济测算 地块条件分析 分期开发策略与经济测算 精品户型 园林景观 建筑立面 规划布局 其他细节 第一阶段 第二阶段 第三阶段 住宅市场竞争格局 各物业竞争格局与机会研判 洋房 √ 各物业价值体系研究 商业定位 商业物业市场研究 纯商业 商业定位 酒店 政策导向 城市介绍 城市经济 城市规划 项目属性认识 城市概况 全国首批重点建设工业城市之一，两型社会综合配套改革试验区之一 地理位置：位于湖南省东部，湘江下游，南连本省衡阳、郴州两市，西接湘潭市，北与长沙市毗邻。为长株潭城市群核心。 人口：株洲市域总面积为11262平方千米，市域总人口为385.56万人（2010年人口普查数据）；其中市区总面积535平方千米，总人口100.2万（2009年末数据）。2009年末，株洲市区建成区面积达到102平方公里，位居全省第2位。 城市性质： 株洲既是全国的老工业基地，又是新兴的工业城市、工业发展重点基地、商业之都。株洲市制定的迈向21世纪目标为构筑电力机车城、汽车城、航空城、服饰城和有色金属冶炼及深加工基地、新能源基地。 城市定位 总体战略定位： 实施“两地一中心”战略，进一步促进株洲由较为单一的工业性城市向以重工业基地、出口商品生产基地和商贸金融信息中心为基本特征的多功能综合性城市转移和发展。 城市远景空间发展结构： “一主三区”：“一主”即城市快速环道为骨架的主城区，面积约150平方公里，是株洲主要核心地区； “三区”即新马新城、云龙新城和远景纳入市区的渌口城区。 主城区 新马新城 渌口城区 云龙新城 城市规模 株洲市辖5区1市4县，包括天元、芦淞、荷塘、石峰、云龙五区和醴陵市、株洲县、攸县、茶陵县、炎陵县五县市，以及113个乡镇。其中天元区因在株洲湘江西侧，习惯性称之为河西，其余三个行政区笼统的称之为河东。 株洲市域总面积为11262平方千米，市域总人口为385.56万人（2010年人口普查数据）；其中市区的总面积为535平方千米，总人口为100.2万（2009年末数据）。 株洲市2009年总人口在湖南各市排行第十一位，总人口382.80万人。 湖南省第二大城市，09年末市区建成面积达102平方公里，位居全省第2位。 295.26 湘潭 12 275.83 湘西州 13 2009年湖南各市人口排行 14 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 排序 165.27 张家界 382.8 株洲 420.5 娄底市 470.55 益阳市 473.86 郴州市 508.88 怀化市 519.56 岳阳市 586.66 永州 616.69 常德市 664.22 长沙市 739.8 衡阳市 764.14 邵阳市 总人口(万) 城市 人口规模：2010株洲市域总人口为385.56万人，仅比上年增长0.72%。（2010年人口普查数据)。 截止2009年年末，株洲总人口382.8万人，其中常住人口为373.4万人。 到规划末期（2020年）：规划到2020年，株洲市域人口达到425万人，城市人口到达180－230万人，城市化水平达到60%。 城市人口 人口增长速度慢 城市经济——发展进程 初期 中期 晚期 城市化进程演示 城市化率低于３０％为初期阶段，城市化的发展速度比较缓慢，是大发展的准备阶段。 城市化率达３０％～７０％为中期阶段，是城市化的加速阶段，城市人口迅速增长 城市化率超过７０％以后为晚期阶段，社会经济发展渐趋成熟，城市人口保持平稳。 城市化率50.3%，城市进程加快，房地产发展空间大。 2009年株洲市总人口382.8万人，其中城镇人口192.55万，城镇化水平达50.3%，城镇化水平不断提高。 城市经济——GDP 2010年湖南各市GDP总量排名 14.7% 712.27 益阳市 10 14 13 12 11 9 8 7