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特殊模式的快速 开发运营经验分享 中建七局 嘉和地产 项目位置 本项目位于郑州市航空港区内。宗地交通便利，西临航城西路，东临航城中路，临近机场高速，南面为新郑飞机场。 图例： 1.郑州主城区 2.经济技术开发区 3.郑东新区 4.郑州综合交通枢纽规划 5.航空港区6.郑汴产业带7.中牟县城 8.郑州中小企业创业园 项目总体情况 中建乐活街开发区域总占地面积159.67亩，容积率1.87开发建设总建筑面积约19.82万平方米，其中：公寓为14.60万平方米，共有3054套公寓，可售商铺为1.94万平方米，其余为食堂、地下室、不可售物业用房。 现调整规划又新增面积8900平方米 其中：商铺5100平方米，地下3800平方米。 低价拿地 配比土地 特殊的开发模式 定向承租 商铺销售 公司通过与政府签订开发建设协议书，以50万/亩的土地出让价格获取两个标段。 富士康公司承诺以800元/间的月租承租所有公寓面积，租金按月交付； 商铺面向社会销售；允许公寓3年后面向富士康员工定向销售。 政府按照1:1的比例出让生活居住用地进行经营性开发。挂牌价格按照生活居住用地的土地出让基准地价执行 效益分析 总投资5.72亿元，项目运作期间投资构成为：局总部提供启动资金1.1亿元，嘉和公司自筹流动资金6000万元，取得商业汇票1.5亿元，其余投资来自于项目销售回款。 经分析投资回收周期约7.15年，远低于一般持有物业的回收周期。 本项目于2010年10月份开工，2011年4月18日8#楼领先其他各开发公司率先交付使用，受到当地政府高度赞扬。 截至2011年7月底，开发建设的13栋楼全部交付使用，共入住富士康员工两万余人，此外室外配套设施（水、电、气暖、道路、绿化）也已全部竣工。 副省长赵建才亲临现场指导工作，高度赞扬中建铁军风采 各级领导亲临富士康项目检查指导工作 销售情况 富士康的进驻，在带来大量人潮涌入、周边地价、房租也迅速上涨，目前租售情况异常火爆。 本项目通过规划、定位、统一招商以及一系列专业的操作，加之施工质量优异，使得商铺销售均价高达1.4万元/平方米，部分铺面已突破2万元/平方米，高于当地政府1.2万元/平方米的指导价格。目前销售合同总额已达2.3亿元，销售回款1.9亿元。预计总销售额可达3.5亿元； 增收途径 通过与当地政府沟通，我方在原有规划基础上，在项目的核心位置新增5100平方米商业步行街和3800平方米地下室，通过该举措可新增销售额至少0.8亿元，总销售额可达4.3亿元。 出租情况 截至2月份已有90%的商铺完成出租并开业，租金水平高达每月150-220元/平方米，与郑州市内核心商圈水平不相上下。 此外公寓、地下室和食堂的出租每年可向企业贡献约4000万元收益，效益可观。 各种业态经营火爆 计划管理特色 （1）工程节点安排紧凑 多层 ◆2010年10月20日组织进场施工、临建搭设。 ◆2011年春节前主体封顶。 ◆2011年4月15日通过五大责任主体验收。 ◆2011年4月30日家具到位并达到富士康员工入住条件。 关键词：提高关键节点完成率 7个月 竣工入伙 率先封顶 嘉奖仪式 小高层 ◆2010年10月20日组织进场施工、临建搭设。 ◆2011年4月5日主体封顶。 ◆2011年7月10日通过五大责任主体验收。 ◆2011年7月30日家具到位并达到富士康员工入住条件。 (2)利用政府关系，突破常规报批报建节点 ◆2011年10月13日取得《建设用地规划许可证》。 ◆2012年4月27日取得《国有土地使用权证》。 ◆预计2012年6月8日取得《建设工程规划许可证》。 ◆预计2012年7月11日取得《建筑工程施工许可证》。 ◆预计2012年10月18日取得《商品房预售许可证》。 (3)商业氛围全景展示，准现房卖点提升项目盈利能力 根据本项目整体工程进度，以及员工入住进度，为配合公司整体工作计划及满足富士康员工消费需求，安排了本项目的租售节点： ◆2011年3月开始收取部分客户的认购意向金。 ◆2011年7月正式启动商铺内部认购，并收取大部分房款。 ◆2011年8月启动商铺招租，部分商铺采取带租约销售。 ◆2012年4月在收取全款情况下，内部认购率已达到85%。 ◆2012年5月启动加建商业街的招商，采用带租约销售。 ◆预计2012年6月15日招商入住率达80%。 ◆预计2012年10月25日整体商业的认购率达到95%以上，根据证件补办进度，启动正式销售合同的签定。 开街仪式