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万豪西花园营销策划报告 第一卷：市场攻略 第一章 宏观环境分析 一、城市概况 1、地理位置 扬州是江苏省省辖市，位于江苏省中部，南临长江，北接淮水，中贯京杭大运河，踞长江与京杭大运河交汇处，江淮平原南端，是一座融入南京、上海大都市圈的现代化城市。 2、行政区划 扬州市区现辖3个区，分别是广陵区、维扬区、邗江区，辖高邮、江都、仪征3个县级市和宝应县。 3、面积与人口 （1）地域面积：全市总面积6638平方公里，其中市区面积973平方公里。 （2）人口现状 截至20075年11月1日，扬州市常住人口为451万人。其中，15－64岁人口为328万人，占常住人口的721.73%。 扬州市总人口呈缓慢增长势头，人口规模总体保持稳定。但老龄化趋势比较明显，社会未成年人口与劳动人口呈递减趋势。应注意到扬州的老龄化趋势，注意人口结构变化，推出多样化的住房产品，以满足差异化的市场需求。 （3）人口发展与城市化水平目标 根据预测市域总人口到2010年473万人、2020年482万人；城镇人口至2010年265万人、2020年318万人；城市化水平2005年达到51%、2010年56%、2020年66%。 按照扬州城市化进程速度，在未来的15年时间内，城镇人口将会增加大约81万，平均每年增加5.4万人。按照2005年全国城镇人均住房建筑面积达到26㎡的理论值计算，扬州每年将增加140.4万㎡的稳定住宅需求。 这是扬州房地产后续发展的一个重要支撑因素。 二、宏观经济环境分析 1、宏观经济发展状况――扬州历年GDP增长情况 2001年以来，扬州地区GDP每年的增幅均在10%以上，2004年、2005年增幅连续两年达到15%，GDP高速稳定的增长，为扬州后期发展增添了无限动力。 随着扬州的GDP迅速增长，城市的经济实力不断的增强。但是，我们也看到，较之苏州、无锡、常州、南京等江苏其它发达城市，扬州还有相当大的差距。在一定程度上扬州未来有着巨大的发展潜力与不可低估的发展能量。 2、扬州居民生活水平―― （1）扬州城市居民生活水平概述 2006年1-11月，扬州市市区居民人均可支配收入11792元，同比增长13.1%，比1-10月提高0.1个百分点。 在经济迅速增长的背景下，城市就业机会也大大增加，2004年末，扬州市第二、三产业单位和个体经营户就业人员数为167.97万人。形成扬州主力消费群体。 （2）扬州居民住房水平 2005年末，扬州城市居民家庭人均住房使用面积23.34㎡，比2004年增加0.96㎡。扬州城市居民的住房面积在不断增加的同时，发生了一些变化：逐步放缓发展速度，从而进入了一个相对稳定的稳健发展阶段。 3、城市规划及重大市政建设情况 （1）扬州规划发展目标 扬州市域经济社会发展指标 名称 单位 2005 2010 2020 国内生产总值 亿元 922(12%) 1380(12%) 3330(9%) 市域户籍总人口 万人 454 458 462 市域外来人口 万人 10 15 20 人均国内生产总值 美元/人 2000 3500 8250 城镇居民可支配收入 美元 1250 2000 4800 产业结构比 11:50:39 8:53:39 5:47:48 城市化水平 % 51.0 56.0 66.0 具体目标：确保2010年、力争提前，全市达到人均国内生产总值3500美元，国内生产总值年均增长12%以上，城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入年均增长9.8%，分别达到2000美元和1000美元，基本实现经济更加发展、民主更加健全、科教更加进步、文化更加繁荣、社会更加和谐、人民生活更加殷实的目标，在苏中率先全面建成小康社会；确保2018年、力争提前，实现全市人均国内生产总值、城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入比2010年翻一番，全市人均国内生产总值达7000美元以上，城镇居民人均可支配收入4000美元，农民人均纯收入2000美元，实现向“经济强市、文化大市、旅游名市、生态园林城市”跨越的目标，率先基本实现现代化。 （2）扬州西区新城规划 2003年，扬州西区控制性详细规划正式出台，西区被正式确定为主城外三个市级副中心之一，从而拉开了西区快速发展的序幕。 本项目位于新城中心区、体育休闲区、对外交通枢纽以及住宅组团四者的交汇处，区域位置优势明显，项目后期升值空间巨大。 宏观小结 扬州城市化人口理论每年将增加140.4万㎡的稳定住宅需求为扬州房地产保持持续发展提供坚实基础。 随着扬州GDP的迅速增长、城市居民收入的不断提高，城市居民对