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房地产行业：稳是主基调，震荡概率大－2012年4季度投资策略 1 房地产行业 完成日期发布日期 稳是主基调，震荡概率大 ——2012 年 4 季度投资策略 投资要点： ●估值略有回落。3季度以来，房地产板块静态估值在13.36到16.24 之间波动，估值中枢由2季度的16.03回落到14.35；房地产板块的动 态估值在9.51到11.58之间波动，估值中枢由2季度的11.11回落到 10.17。 ●政策口风不松。舆论导向取代了实质性的政策。如芒在背，也使得 房地产行业再次徘徊。从政府近期的表现来看，我们认为，在当前的 形势下，政策加码的空间真的不大了。至少在十八大前后，政策仍将 是以稳为主。 ●成交量有所回落。从全国数据来看，今年3月份以来，商品房销售 面积和销售金额虽然同比仍然在下降，但降幅逐步收窄。重点城市的 成交量也有明显回升，尤其是六、七月份，楼市成交量屡创新高，但 8月份有所回落。我们预计4季度的成交量相对平稳，不至于过于惨淡， 但创年内新高的可能性不大。在现有政策不变的情况下，4季度的成 交量的影响因素包括开发商的推盘量和定价策略，以及货币（尤其是 信贷）政策。 ●价格企稳。从我们重点关注的城市来看，8月份房价企稳迹象明显。 我们预计4季度房价仍将以稳为主，大幅上涨和大幅下跌的可能性都 不大。 ●投资策略。如前文所述，4季度政策面将以稳为主，即以落实和执 行之前的政策为主，并将在市场有起伏时配合相应的舆论引导。楼市 方面，成交量从3月份以来连续反弹至7月份的高点之后，在8月份已 经开始回落，9月上半月的成交量亦继续回落。我们预计4季度的成交 量仍然将维持不温不火的状态。房价方面亦将窄幅震荡。从地产股的 表现来看，在今年一、二季度连续跑赢大盘之后，3季度表现明显乏 力。如果货币政策没有进一步松动（尤其是降息），预计4季度地产股 仍将维持弱势，给与行业“同步大市”评级。个股方面，我们仍然维 持之前的选股思路：行业调整期，龙头为首选。行业调整期，正是龙 头大展拳脚的时机。从四大房企的数据来看，其市场反应和资源储备 都好于行业平均水平。重点推荐招商地产、万科。招商地产战略转型， 具有超速发展的潜力；万科，高额的预售帐款，很好的锁定了今明两 年的业绩，巨额现金为其并购重组提供了充足的弹药；其次是财务状 况良好、具有区域竞争优势的区域龙头，重点推荐苏宁环球。 ●风险提示：经济环境的不确定性；政策超预期的风险 请务必阅读正文之后的重要声明 行业策略报告 行业评级 左红英 执业证书编号：S0820209120023 电话 02125505 邮箱 zuohongying@ajzq4 相关报告 同步大市 （维持） 行业表现 -25.00% -20.00% -15.00% -10.00% -5.00% 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 11 -0 9 11 -1 0 11 -1 1 11 -1 2 12 -0 1 12 -0 2 12 -0 3 12 -0 4 12 -0 5 12 -0 6 12 -0 7 12 -0 8 12 -0 9 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 成交金额 房地产(申万) 上证综指 2012.09.21 重点公司盈利预测及投资评级 静态市盈率： 17.64 动态市盈率： 8.66 EPS 证券简称 2011 2012E 2013E 每股净 资产 评级 保利地产 1.1 1.41 1.78 6.49 推荐 滨江集团 0.58 0.92 1.29 2.80 推荐 世茂股份 1.01 1.12 1.46 5.88 推荐 荣盛发展 0.82 1.15 1.45 3.01 推荐 新湖中宝 0.23 0.29 0.35 1.44 推荐 苏宁环球 0.39 0.55 0.71 2.02 推荐 资料来源：公司公告，爱建证券 《房地产行业月报》 每月初 《2011 年房地产行业投资策略》 《2011 年 2 季度房地产行业投资策略》 《2011 年 3 季度房地产行业投资策略 评价周期 1 个月 6 个月 12 个月 绝对表现（%） （4.06） （10.12） （1.80） 相对表现（%） （3.62） 1.64 （0.62） 资料来源:wind，爱建证券研发部 渐飞研究报告 - //bg.panlv.net