第三章 现代建筑物区分所有权制度 物业相关管理理论与实务第三版课件.pptVIP

Edited by Z. M. Gu * * 第三章 现代建筑物区分所有权制度 第一节 建筑物区分所有权制度概述 一、建筑物区分所有权制度的形成和发展 （一）建筑物区分所有权制度的形成 （二）建筑物区分所有权的发展 二、建筑物区分所有权的概念与特征 (一) 建筑物区分所有权的含义 建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权，与对建筑物共用部分所享有的共有部分持分权，以及因区分所有权人之间的共同关系所生的成员权之总称。该界定表明建筑物所有权是由专有所有权、共有所有权（共有部分持分权）和成员权三部分组成。 (二) 建筑物区分所有权的客体 (三) 建筑物区分所有权的特征： 1、复合性。 2、专有所有权的主导性。 3、一体性。 4、登记公示性。 5、权利主体身份的多重性 (四) 建筑物区分所有权的种类 1、纵切型区分所有权 2、横切型区分所有权 3、混合型区分所有权 ? （二）专有部分的范围 区分所有建筑物的专有部分是由具有一定平面的长度与一定立体的厚度所构成，与其它专有部分或共用部分以墙壁（共同墙壁）、天花板、地板相间隔。因此，所谓专有部分的范围，也即专有部分的界限。由于专有部分的界定直接影响到境界部分相接点处，各区分所有权人能够自由使用、改良的权利；同时也间接影响到为维持建筑物整体的安全，而对各区分所有权有可能产生的损害建筑物安全问题的行为禁止问题。所以，有必要对专有部分的范围进行界定。 （三）专有所有权的内容 专有所有权的内容是指区分所有权人作为专有所有权人所享有的权利与承担的义务。 1、区分所有权人作为专有所有权人所享有的权利 1）所有权。专有所有权是以区分所有建筑物的专有部分为客体 而成立的单独所有权，具有绝对性、永久性和排他性。区分所有权人在法律限制范围内，可以自由使用、收益、处分专有部分而不受他人干涉。 。 2)相邻使用权。所谓相邻使用权，是指区分所有权人为保存其 专有部分或共有部分，或于必要的改良范围内，可以请求使用其它区分所有权人的专有部分或不属于自己所有的共有部分。例如，三楼居民天花板漏水，需要从四楼的地板着手修理。在这种情形下，区分所有权人彼此间应容忍他人利用自己的专有部分从事建筑物的维护、修缮与改良等 2、区分所有权人作为专有所有权人承担的义务 1）不得违反全体区分所有权人的共同利益； 2）维持建筑物存在的义务； 3）不得随意变更通过其专有部分的电线、水管、煤气管道等； 4）遵守公共秩序，维护住宅区环境的安宁与卫生。 二、共有所有权 共有所有权，亦称共有部分持分权，是指建筑物区分所有权人依照法律法规或物业管理区域的管理规定，对区分所有建筑物的共用部分所享有的占有、使用和收益的权利。共有所有权是建筑物区分所有权制度的“两个灵魂”-----共同性灵魂和单独性灵魂----中的“共同性灵魂” （一）共有所有权的特征 与一般共有权相比，建筑物区分所有权中的共有所有权有着独特的特征： 1、复合性。所有权人不仅是专有所有权人，也是共有所有权人和管理团体的成员； 2、广泛性。区分共有所有权的客体包括法定共用部分与约定共 用部分；其权利义务既包括全体区分所有权人对建筑物整体所共同享有的权利义务，对建筑物某一部分所共同享有的权利，也包括因对建筑物基地的利用而发生的区分所有权人与土地所有人之间的权利义务。 3、多重性。区分共有权可根据不同标准作出不同分类。如法定共有权和约定共有权、全体共有权和部分共有权、对建筑物的共有权和对附属建筑物的共有权、无负担的共有权和有负担的共有权等； 4、从属性。区分共有所有权的设定、转移、消灭决定于专有所有权的设定、转移和消灭。 5、不可分割性。区分共有所有权的标的物不得请求分割 （二）共用部分的范围 共用部分包括法定共有部分和约定共用部分。法定共用部分是指构造上、利用上并无独立性的建筑物和设备；约定共用部分是指构造上、利用上虽然有独立性，但依区分所有权人的规约而成为共用部分者。 我国台湾民法第799条规定，共用部分是“建筑物及其附属物之共同部分”。台湾学者对此作了解释，认为共用部分的范围包括(1)建筑物的基本构造部分，如支柱、屋顶、外墙或地下室等；（2）建筑物的共有部分及附属物，如墙壁、楼梯、电梯、消防设备、水电瓦斯管线及水塔等。 我国学者陈华彬先生认为，共用部分的概念可界定为：区分所有权人全体或一部予以共同所有的，不属于专有部分的法定共用部分与规约共用部分。 （三）共有所有权的形态 1、总有。总有作为“共有”的一种形态，是指建筑物各区分所有权人以构成员身份，对其共同财产，享有占有、使用、收益权，而处分权、管理权则完全归属区分所有权人全体。 2、共同共有。共同共有