第二章物业相关管理基础概论 物业相关管理概论课件.ppt

第二章物业管理基础概论 第1节 建筑物区分所有权理论 一、建筑物区分所有权理论 建筑物区分所有权作为一种特殊的物权形式和解决高层楼宇所有权归属的特殊法律制度，产生于19世纪。 从19世纪上半期开始的工业革命加快了西方国家的城市化进程，城市人口迅速增加，住宅严重匮乏。伴随着建筑设备和施工技术的进步，各国政府开始重视并致力于高层建筑的建设，以缓解日益激烈的住房供求矛盾，提高土地资源的利用效率。与此同时，这些有着多个建筑单元的高层建筑所形成的多元化的产权结构带来了错综复杂的管理问题。在这种历史背景下，各国政府相继开始了建筑物区分所有权制度的法律探索。 2007年3月16日，全国人大审议并通过的《中华人民共和国物权法》，在物业管理法律建设上实现了历史性突破。 Page ? * （一）区分所有建筑物 区分所有建筑的概念 随着各国城市化进程的加快，城市地价日益高涨，土地利用开始向立体化方向发展，出现了大量多层或高层建筑。而多层或高层建筑的造价很高，一人完全拥有这样的建筑物的可能性越来越小，于是，开发商便将多层或高层建筑间造成四周及上下闭合，具有可以单独居住或使用的建筑空间，这些独立区分的空间部分就是习惯上所说的“单元”或类似于“单元”的建筑物计算单位(套)。这样的建筑物单元被开发商出售给了需要它们的人们。这样就产生了多个所有人共同拥有一个建筑物，其中个别人则只是对建筑物的一个单元享有所有权的情况。这种有两个或多个所有人共同拥有的建筑物就是区分所有建筑物。 Page ? * 在物质形态上，区分所有建筑物表现为异产毗连房屋。所谓异产毗连房屋，是指结构相连、拥有共有共用梁、柱、门厅、走廊和公共设施设备，归不同产权人所有的房屋。 区分所有建筑物的类型 区分所有建筑物包括横切式区分所有建筑物、纵割式区分所有建筑物和混合式区分所有建筑物三种类型。 Page ? * （一）区分所有建筑物 专有权人的权利 根据宪法和法律，专有权人对专有部分享有占有权、使用权、收益权、处分权、装修改良修缮权、排他性权利以及相邻权(使用其他专有人的专有部分的权利)。 专有权人的义务 （1）按建筑物的本来用途和目的使用专有部分的义务。 （2）维护建筑物安全和整体美观的义务。 （3）独立承担专有部分的维修责任及费用的义务。 （4）不得随意变更通过专有部分的水管、电线、电话线、煤气管道等各种管线，并维持其正常使用的义务。 （5）维护环境卫生和安宁以及尊重建筑物所在地善良风俗习惯的义务。 （6）相互容忍的义务。 Page ? * （二）建筑物区分所有权 共有所有权 (共有部分持有权、共有权) 共有权的概念 所谓共有权，是指建筑物区分所有权人依照法律或管理规约的规定，对区分所有建筑物中的共有部分享有的占有、使用和收益的权利。 共有权人的权利 根据宪法和法律，共有权人对共有部分享有使用权（同时使用或轮流使用，任何人不得排他性使用公有部分），收益权（外墙、停车场、配套商业用房等可以通过租赁或承包经营取得收益），共用部分单纯的修缮改良权(不影响或损害建筑物共用部分)和相邻权等权能。 Page ? * （二）建筑物区分所有权 共有权人的义务 共有权人对共有部分需要履行下列义务： （1）按照共有部分的本来用途使用共有部分的义务； （2）维护和保存共有部分的义务； （3）按持分比例承担共同费用的义务； （4）不单独处分共有部分的义务。 Page ? * （二）建筑物区分所有权 成员权 成员权的概念 成员权是指建筑物区分所有权人基于一栋建筑物的构造、权利归属和使用上的密切关系而形成的作为建筑物管理团队的一名成员所享有的权利和承担的义务。 成员权的特征 （1）成员权是基于区分所有权人间的共同关系而产生的权利 （2）成员权是一种人格权 （3）成员权是一种具有永续性的权利 成员权人的权利 （1）表决权 （2）选举权和被选举权 （3）选聘与解任管理人权 （4）请求权 Page ? * （二）建筑物区分所有权 建筑物区分所有权的特征 建筑物区分所有权具有以下方面的特征。 复合性 建筑物区分所有权由专有部分所有权、共有部分持分权及成员权所构成。 权利主体身份的多重性 建筑物区分所有权人是指专有权人、共有权人和成员权人的集合体：对于区分所有建筑物的专有部分，建筑物区分所有权人表现为专有所有权人，对于共用部分建筑物区分所有权人表现为共有权人，在共同事务管理问题上，建筑物区分所有权人表现为成员权人。 一体性 专有所有权、共有部分持分权及成员权不可分离，在转让、处分、抵押其他权利时，均应将此三者视为一体为之。不得保留其一或其二而转让、抵押其他权利。他人在受让区分所有权时，亦即必须同时取得专有所有权、共有部分持分权及成员权三种权利。 Page ? * （二）建筑物区分所有权 专有部