房地产营改增地方口径3月28号.pdf

房地产营改增重大事项地方口径与点评 （河北篇） 孙炜财税课堂jiudingtax 摘要：营改增至今，建筑房地产很多涉税问题尚不明确，给纳税人带来了困扰， 部分区域像一股清流，其解读口径可以作为参考。 第一部分：河北营改增有关政策问题的解答 之二 摘录( ) 十一、关于房地产开发企业代收的办证费、契税、印花税等代收转付费用是 否属于价外费用问题 《营业税改征增值税试点实施办法》第三十七条规定： 以委托方名义开具“ 发票代委托方收取的款项不属于价外费用。因此房地产开发企业为不动产买受” 人代收转付，并以不动产买受人名义取得票据的办证费、契税、印花税等代收转 付费用不属于价外费用的范围。 十二、关于房地产开发企业销售精装修房所含装饰、设备是否视同销售问 题 《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条第二款规定，视同销售不动产 的范围是：单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，“ 但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。” 房地产开发企业销售精装修房，已在 《商品房买卖合同》中注明的装修费用 （含装饰、设备等费用），已经包含在房价中，因此不属于税法中所称的无偿赠 送，无需视同销售。房地产企业 买房赠家电等营销方式的纳税比照本原则处理。“ ” 例如：房地产公司销售精装修房一套，其中精装修部分含电器、家具的购 10 200 200 进价格为 万元，销售价格 万元，并按照 万元全额开具增值税发票， 11% 10 按照 税率申报销项税额。此时，无需对 万元电器部分单独按照销售货物 征收增值税。 【点评】参照了企业所得税的处理原则，《国家税务总局关于确认企业所得 税收入若干问题的通知》 （国税函[2008]875 号）第三条规定，三、企业以买一 赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品 的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。 十三、关于以不动产对外投资是否缴纳增值税问题 《营业税改征增值税试点实施办法》第十条规定：“销售服务、无形资产或 者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。” 《营业税改征增值税试点实施办法》第十一条规定：“有偿，是指取得货币、 货物或者其他经济利益。” 以不动产投资，是以不动产为对价换取了被投资企业的股权，取得了“其他 经济利益”，应当缴纳增值税。 【点评】营改增后，以不动产对外投资缴纳增值税是肯定的，但是时全额纳 税还是差额纳税，目前有分歧，处理时参见微信公众号——孙炜财税课堂 （jiudingtax）中3 月16 日刊发的 《房地产篇：土地投资增值税要这样处理》。 十四、关于股权转让涉及的不动产是否缴纳增值税问题 在股权转让中，被转让企业的不动产并未发生所有权转移，不缴纳增值税。 【点评】股权转让不属于增值税征税范围。 十六、关于房地产开发企业自行开发的开发产品转为固定资产后再销售问 题 房地产开发企业销售权属登记在自己名下的不动产，应当按照《纳税人转让 不动产增值税征收管理暂行办法》 （国家税务总局2016年第14 号公告）的规 定进行税务处理，不适用《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征 收管理暂行办法》 （国家税务总局公告2016年第18 号），不允许扣除土地成 本。 例如：某房地产企业开发一批商铺，销售出90%，剩余有10套商铺尚未售 出。房地产开发企业办理权属登记时，将该10套商铺登记在自己名下。3 年后， 该商区房产价格上涨，房地产开发企业决定将该10 套商铺再出售，此时，该10 套商铺已经登记在房地产企业名下，再次销售时，属于“二手”，不是房地产开发 项目尚未办理权属登记的房产，因此应适用《纳税人转让不动产增值税征收管理 暂行办法》 （国家税务总局2016年第14 号公告）。 【点评】近来，有很多客户咨询“开发产品先转固再销售”的问题。总局尚未 有明确的意见，此条可以作为一个参考。 按照该款意见，如果为了临时性自用、出租等用途，先转固再销售，不允许 扣除土地成本，损失较大，企业需要权衡。 二十、关于房地产开发