2010年保利贵阳电厂项目定位报告.docVIP

2010年保利贵阳电厂项目定位报告 Contents 目录 贵阳市中心 小河区中心 本案 约6公里 约4公里 隶属两区结合部，离南明区（贵阳市中心）仅约6公里，离南面小河区约4公里。 项目区位 本案 A 本案 花溪大道 地面西面紧靠花溪大道，区域唯一连通南明区和小河区的主干道，交通压力较大。 除西侧的花溪大道外，地块北面可通过玉厂路和桃园路到达项目地块范围内。 B 项目交通 规模较大，为南明河隔断为2个版块，整体低于花溪大道约3-5m，内部为电厂、居住区和其他建设用地，地势极为平坦。 地块主要指标： 占地面积： 约700亩 容积率：31.5 绿地率：35% 建筑密度：35% 地块红线图 8#004699C 地块状况 East------东面 紧靠凤凰山，享有近距 离自然山景资源。 West------西面 花溪大道，连接南明区 与小河区的主干道 South------南面 火车高架桥、小河污水 处理厂，对地块影响较 大。 North------北面 玉厂路、太慈桥小型区 域商业中心，有一定的 配套支撑。 水 B A 污 水 处 理 厂 高 架 桥 花 溪 大 道 凤 凰 山 太慈桥 地块西面紧邻花溪大道，环境较差；东靠凤凰山，具有山景资源；南面紧邻高架桥和污水处理厂，设计上应充分考虑规避其视线及噪音影响。 D 地块四至 凤凰山 南明河 地块中间为贵阳主河流南明河，东面为凤凰山，整个地块背山面水，属于贵阳市中心的稀缺地块，资源优势突出 E 地块资源 区域属性 核缘区域 位于老城区边缘，配套缺乏、外部环境较差 两区结合部 处于南明区和小河区的结合部，辐射面广 项目属性 规模大，地势平 占地700亩，内部地形平坦 资源突出 南明河和凤凰山的天然自然景观资源 高架桥、污水厂 南部靠高架桥和污水处理厂，影响较大 核缘区域 辐射面广 大规模项目 强势资源 高架桥 污水处理厂 外部环境差 项目属性界定 Strengths---------优势 区位：位于城郊城市理想生活半径，两区结合部 交通：紧靠花溪大道，交通便利 资源：地块内有凤凰山、南明河等自然资源 配套：周边现有商业、教育等设施，配套设施较为完善 Weakness--------劣势 基地西侧临花溪大道，有一定噪声干扰。 南侧紧靠高架桥，影响地块外部环境及景观视野，有噪音影响。 地块所处区域外部环境较差 Opportunities----机遇 市中心城区少有的可出让地块，将主导未来南明区的房地产供应 作为主城区的外延片区，将承接主城区的居住功能 Threats----------挑战 高品质、有文化、有特色高端大盘的营造 别墅、洋房体量如何适度最大化 如何规避高架桥及污水处理厂带来的影响 SWOT分析 Chapter 2 发展方向研判 Contents 目录 维度一 gt;gt;贵阳市区房地产大势分析 供需平稳； 均价上扬； 老城趋紧； 新城拓张； 大势向上 上半年市场呈供需两旺特征，进入5、6月，虽受新政影响，成交量下滑，但需求仍然超过供应，整体保持平稳； 乌当区已经取代传统2强成为新的土地供应大户，未来将成为贵阳房地产开发的主力方向； 4月均价呈小幅度下滑，但整体呈逐步上扬之势； 与09年同期相比，两城区呈下降趋势，土地供应日趋紧张，乌当区上升趋势明显，成为未来主要土地供应区域； 市场环境良好，项目占据老城区绝版黄金资源 贵阳市中心 小河区中心 本案 约15分钟车程 约10分钟车程 本案 区位： 南明老城区，与贵阳市核心区仅6公里，同时是连接老城区与小河区的桥头堡。 认知： 核心城区的边缘地段； 区域配套相对缺乏； 交通压力较大，外部环境形象较差。 维度二 gt;gt;项目区位认知 核心居住版块，城市外延连接桥头堡，区域的形象、配套、环境亟待改善和提升 项目名称 山水黔城 中铁国际城 效果图片 地理位置 南明区四方河路1号 南明花果园南小车河畔 开发企业 贵州宏立诚房地产开发有限公司 中国铁建地产·贵州中弘 占地面积 133万方 93.3万方 建筑面积 120万方 220万方 容积率 1.62 3.0 项目定位 宜居生态之城 生态地产、国际化社区 产品形态 高层/小高层/别墅 高层 主力面积 高层：90-250 别墅：330-720 102-105 整体均价 4600元/㎡ 4500元/㎡ 周边区域竞争主要以大盘为主，竞争激烈，其中山水黔城已进入后期尾盘销售。 维度三 gt;gt;区域周边竞争状况 区域楼盘整体品质较为一般，同类产品价格处于同一水平，区域无标杆产品，开发模式单一。 资源突出： 背山面水 老城区绝版资源大盘 维度四 gt;gt;项目自身属性 区位资源优势，项目具备开发高端产品的条件。 项