上海金山红星美凯龙项目开发管理方案（31页） 精品.pptVIP

投资资金管理 1． 制定项目投资方案和投资策略 2． 提出项目资金投入、回收计划 3． 组织投资资金，控制资金使用情况 4． 根据工程、销售实际情况进行计划调整 5． 组织编制项目投资结算报告  提供项目使用新技术、新材料的资料 提出各发包工程项目招标书和合同、协议书的技术内容 组织设计文件会审 审核施工图设计文件 审查施工组织设计和主要施工方案 控制项目施工进度 控制项目施工质量和生产安全，检查设备、材料质量 组织各专项验收和竣工验收 配合交房和保修工作 管理成本控制 总销售额的7%~12%作为代建费用，另加超额利润奖励（超额部分10%~40%，梯级计取） 可行性研究 对市场的全面调研，确立项目定位，目标利润，提出规划建议，开发进度和营销策略 规划设计 制作设计任务书，总体规划及建筑方案设计管理，设计公司招投标，景观、室内机配套设计管理，扩初设计，施工设计管理 证照办理 办理规划、工程和相关手续以取得用地规划，工程规划，工程施工等证件 项目前期 实行项目结算 组织项目审计，进行物业移交，协助物业公司的保修工作 销售后期 销售筹备 招投标确定广告公司，销售代理公司，办理预售有关证件，审核及 确定整体销售方案，推盘节奏，整体组合，宣传资料，案场户外包装等。 进程管理 管理执行宣传推广节奏，每期推盘量，审核管理合同及供应方，考核作方业绩，协助办理贷款，产证，物业移交等， 安排资金使用计划。 销售管理 招标采购 组织施工，监理，建材，设备等单位和供应商的招投标工作，确定最优方案 施工管理 总体施工方案及进度，施工现场，财务现金流的管理，确定物业公司，通过分阶段验收和移交 建设管理 收费标准 具体内容 服务类别 开发程序 融资研究 目 录 项目管理 营销管理 管理体系 项目概况 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * DEVELOPMENT MANAGEMENT OF JINSHAN CHINASTAR （金山红星美凯龙项目开发管理方案） 开发程序 融资研究 目 录 项目管理 营销管理 管理体系 项目概况 ----金山新城作为金山区的政治、经济、文化中心;是上海市的滨海新城；是杭州湾北岸地区的核心城市。 金山新城核心城区 ----基地位于金山区核心城区金山新城北部。处于金山行政核心地带，毗邻区政府。尽享区位优势。 开发程序 融资研究 项目管理 营销管理 管理体系 项目概况 目 录 项目概况 图例： 红星主题创意馆 社区商业 精品馆 住宅区 红星美凯龙家居MALL 金山红星美凯龙创意产业基地建筑规模20万平方米，经营建材、家居用品，是集建材、家具、餐饮、娱乐、住宅、休闲于一体的新型现代化城市综合体 开发程序 融资研究 项目管理 营销管理 管理体系 项目概况 目 录 金山项目实施过程中的分目标 后期阶段 营销管理 使用管理 物业管理 土地取得 规划条件 市政配套 营销策划 资金控制 营销组织 设计要求 技术规范 出图进度 出图深度 功能定位 建筑形态 工程监理 招标策略制订 发包模式策划 合同形式确定 计价模式分析 设计管理 招标采购阶段 招标代理 实施阶段 地盘管理 建设管理 进度要求 质量管理 投资控制 安全环保 前期阶段 政府关系 项目定位 资金筹措 项目融资 银行借款 融资管理 项目管理 营销管理 管理体系 目 录 项目概况 开发程序 有 建设 意图 项目决策阶段 编制项目建议书 编制可行性研究报告 项目评估 投资机会研究 项目正式动用 使用期间 项目使用阶段 项目拆除 项目实施阶段 施工 编制设计任务书 总体设计及优化 初步设计及扩初设计 施工图设计 设计准备 阶段 设计阶段 施工阶段 试用营 准备阶段 项目立项 金山红星项目周期及对应管理 2012年3月28日动工 2014年底竣工 融资研究 项目管理 营销管理 管理体系 目 录 项目概况 开发程序 DM – 开发管理 PM – 项目管理 FM – 物业管理 物业管理方 项目管理 设计方 PM 施工方 PM 供货方 PM 投资方 DM PM FM 决策阶段 实施阶段 设计准备 设计 施工 运营阶段 不同参与方工程项目管理子系统所对应的生命周期不同阶段 融资研究 项目管理 营销管理 管理体系 目 录 项目概况 开发程序 金山 项目选择 投资意向 机会研究 市场研究 签订土地出让合同（招标拍卖） 申办项目选址意见书（规划）：40天 建设项目开发程序（1） 申请核发（原有土地，且不变性） 获得规划 设计要求 申报项目建议书（发改委） 建设工程报建、申领项目IC卡 规划/概念