府里自家古镇——天汉坊(策略方案设计).docVIP

《 天 汉 坊 》 项目市场分体定位与营销策略 目 录 一、项目基本状况 二、项目区位环境分析 三、项目SWOT分析 四、市场分体定位 五、目标客户群体定义 六、销售价格定义 七、销售思路建议 八、营销推广策略 九、销售策略 十、销售方法 十一、基本销售政策 十二、总结 一、项目基础状况与商圈概况 天汉坊项目占地面积19600平米，建筑面积17万平方米，总投资约达20亿人民币，是目前汉中文化旅游地产投资规模较大的商业项目。建筑风格古镇，商业气息浓厚。本项目毗邻汉中市唯一的西汉三遗址历史文化景区，即拜将台、古汉台、饮马池、将打造汉中市区内唯一的仿汉代商业古坊，集美食、购物、休闲娱乐，观光住宿为一体；外立面装饰古风，色彩明丽；项目人流与车流分离，规划合理、科学；可提供机动车停车位495个，非机动停车位1100个之多的大型旅游物业项目。 在南团结街与南环路十字近几年，有40％—60％的商户来自四川一带，这个数字即使到现在，也不低于 50％。同时又由于南团结街面临着周边新市场的形成，将导致南团结街与南环路市场经营状况受到一定影响。由于忽视硬件设施建设，使得市场竞争力和对商户的吸引力明显减弱，同时无商圈气息、亮点工程等配套设施也相对滞后。面对着现有种种状况的现有局面，《天汉坊》项目的市场使命则在于向陕西、四川为圆心的周边地区实现西汉三遗址文化景区为核心的目的，打造陕西地区具有较高知名的古街物业，并成为唯一西汉三遗址文化古街中心商业。 二、项目区位环境分析 1、区位前景： 本案所处的区位，为汉中西汉三遗址文化地段。南一环路已经过了多年的发展，形成今天为人熟知的以小吃城市场为主的核心商圈。由于政府的招商引资，已投入大量项目或通过引进外商策略而提升现有南团结街与南一环路的知名度或商业价值性。因此，本案所处的区位前景十分良好。 2、繁华程度：历经近几年变迁的南一环商圈，已经形成多个小型夜市固定市场，如地王熙苑临街商铺、饮马池小吃城、汉江新城临街商铺、茶城后街等多个以餐饮为主的市场。 3、商业氛围： 该商圈以餐饮为主，人流量较大，吸引着本地各界人士，同时也吸引了周边客群的前往。 4、交通状况： 本案在南团结街与南一环路交叉处，而南一环路又为通往天汉大道商圈的主干道或必经之路。本项目毗邻滨江路及二号桥，有多条线路通往各省市、县或镇等。因此，本案的交通状况甚佳。 5、配套设施 ：该商圈内配有银行、邮局、医院、餐饮店、便利店等。使之，来此观光或购物的商户与客户均能享受便利性与便捷性。同时，也为附近的居民提供相应的便利。 三、项目SWOT分析 优势： 1、本案交通便捷，商圈内的配套设施齐全，提供了便捷性。 2、文化旅游产品，业态丰富、投资方式多种选择。 3、绝对地段优势，周边项目模式为本项目提供了充足的支撑点； 劣势： 1、小面积分割二层是否能受到当地经营者或投资者的青睐确需经过考验； 2、因商圈特征所限制，以餐饮、娱乐为主的市场能否代替原有商圈内的其它项 目还处于未知状态。 3、规模过大，客户资源有限，能否在原有商圈内的吸纳一定量经营者直接关系到本案的成功与否。 机会： 1、本案为政府重要支持的项目，大打政府品牌有利于促进本案的去化。 2、开发理念上得到创新、业态模式上得到提升、经营策略上得到改善等均为本案提供了有利机会。 3、以本案的地段优势及稀缺性，利用异地推广渠道，针对各大专业市场，锁定行业协会关系网，使之为本案创造最大化的商业机会。 威胁： 1、竞争对手已先推向市场，开始制造活动吸纳客源； 2、客户的引进与业种分布、楼层功能布局、品牌构建比例的妥当性直接影响着本案的成功与否。 四、市场分体定位 结合于上述的分析，本案的定位仍然延续着原有商圈的特性，以餐饮、娱乐产品为主。但在业态模式上得到创新，以首个文化与古镇双重业态相结合的商业物业而亮相于市场。市场定位前提，就在于市场调研的准确性。而作为基于市场定位的后备之事，则在于进行有效的推广。而推广的策略与实施的方法，均需要有针对性与实质性。 南一环路： 继承着原有的商业气势，重塑南一环路市场。为提升南一环路商圈形象力，为扩大南一环路经营者的经营范围，为减少南一环路商圈经营者