浅析中国高房价推动因素及对策.docVIP

浅析中国高房价推动因素及对策 　　摘要:住房作为一种商品,其价格的飞速增长已经背离了市场规律,严重影响到经济稳定和人民生活。推动房价飞速增长的因素很多,主要有地价上升、税收加重、楼盘囤积、定位不清以及需求旺盛等。针对目前状况,国家应采取相应措施进行调控,加快相关政策的调整与改革、强制楼盘信息化、采取从重处罚的原则以及加大经济适用房建设都能有效缓解当前房地产市场的紧张状态。 　　关键词:房价;房地产;政府 　　中图分类号:F29文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)12-0139-02 　　 　　自1991年国务院住房制度改革领导小组颁发《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》把中国房地产行业商品化以来,房地产价格持续上升,最近几年房价更是一路飙升。在全球性金融危机的大背景下,中国房地产行业增长态势依然良好。根据统计局公布的数据:2009年,全国完成房地产开发投资36 232亿元,比上年增???16.1%;全国房地产开发企业房屋施工面积31.96亿平方米,比上年增长12.8%;全国商品房销售面积93 713万平方米,比上年增长42.1%;由于量价齐升,全年商品房销售额比上年暴增75.5% [1]。 　　一、推动房价上升的因素 　　1.地方政府“土地财政”,推动地价上升。土地出让金是地方政府财政收入的主要来源,占地方政府财政收入的50%左右,甚至高达70%。2009年北京通过招拍挂方式成交的土地达247宗,成交地块面积达1 951万平方米,成交金额达928亿元,占北京市财政收入比重达到45.9%。重庆2007年房地产税费收入400余亿元,占该市财政收入的50.8%[2] 。地价是房地产价格主要构成部分,地方政府热衷的“土地财政”,无形中推动了地价飞涨。梁季阳指出地方政府对土地财政的过度依赖是造成高房价的根本原因。地产商购买地价的成本逐年增加,这种增加直接导致房产价格的飙升,最后无疑转嫁到消费者身上。 　　2.房地产行业税收较高。一套房子,经过立项、建设、配套、销售等诸多环节,涉及税种包括城建税、教育费附加,土地增值税、房产税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等有五十多项。其中营业税占5%,所得税为25%,土地增值税3%,仅这几种税费以达到房地产价格的33%,外加其他名目的税费,房地产行业所交的各种税费近占房地产价格的40%。税种多额度大直接抬高房地产价格。 　　3.房地产业的定位不清。房地产行业是一个庞大的行业,与其关联的产业有50多种,是对地方政府GDP贡献最大的产业,是国家的支柱产业。GDP是对一国(地区)经济在核算期内所有常住单位生产的最终产品总量的度量,常常被看成显示一个国家(地区)经济状况的一个重要指标。目前中国主要用GDP来衡量国家经济实力和地方政府政绩。在2009年金融危机的恶劣环境下,中国依然保持8.7%的经济增长率。这一切的背后,房地产业功不可没,房地产业从投资和销售两个方面拉动国家经济增长。2009年中国房地产对GDP的贡献超过13%,加上关联产业的作用,房地产业对经济增长的贡献率超过20%。房地产业在国民经济中的重要地位不容置疑,国家在相当长的时期内过分的关注房地产行业对GDP的贡献,轻视甚至忽视房地产的“民有所居”的本质作用。房地产业的GDP贡献远不如改善人们居住条件和居住水平重要,房地产业发展的基点应该回归民生,让人民“住有所居”。房地产业平稳健康发展在当今社会比其支柱地位有更深远的意义 [3]。 　　4.楼盘囤积,待价而沽。空置率是一个饱受关注的话题,楼盘囤积是空置率上升的主要因素。楼盘囤积主要有三种方式。一是国内炒房团:各地炒房团声名鹊起,上万亿资金流入房地产行业,加上国家购房政策相对宽松,为其囤积住房提供便利;二是境外热钱流入中国房地产领域:国际游资以各种合法、非法的渠道和方法进入中国市场冲击着房地产领域。在这次金融危机中,西方国家宏观调控主要实行了宽松的货币政策,印发大量货币。中国在金融危机中保持了平稳较快发展,成为国际资金的首选目标。大量低成本的货币进入房地产领域进行投机炒作,抬高房价。三是开发商捂盘惜售。开发商为其利益最大化,控制销售节奏,选择分批、分次开盘、推迟开盘、减少开发规模、人为造成市场的供不应求的假象,借此逐渐调高后期开盘的房屋销售价格,从而坐收“超额利润” [4]。 　　5.市场需求过于旺盛。中国人口基数大,根据统计局2005年人口统计数据,中国总人口超过13亿,中国住房需求主力军,年龄大概在25～39岁,根据2008年统计局抽样调查,这个年龄段的人口总数占到总人口的23%,大概29 676.58万,男女比例为0.96,城乡比例为0.84,再加上城市化进程的加快,以这样的数值计算中国目前大概需要上亿套房子,至少需要70亿平方米的住房。巨大