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浅析房地产企业项目建设阶段管理和控制 　　 摘要：国家政府部门在不断完善市场管理体系的同时，对工程建设质量也加大了管理力度。本文从工程管理（建设阶段）角度出发，探讨了房地产企业在工程项目施工过程中重点管理的内容和方法。 　　关键词：建设阶段合同现场成本管理 　　 引言：上世纪八十年代末，随着我国经济的飞速发展，城市建设步伐的快速前进，建筑市场呈现出空前繁荣的景象，房地产企业在全国遍地开花，在促进社会经济增长的同时，建筑市场机制的不完善和落后的项目管理体制所带来的各种各样的问题也在项目建设过程中体现出来。 　　 一、加强合同管理，明确双方权责关系，减少项目管理过程中不必要的纠纷或争执，协调项目各参与方关系，保证项目顺行。 　　 1、合同管理是项目管理的起点，合同不仅明确定义出项目的目标，而且还为项目安全、质量、进度、成本或投资控制提供了依据。合同内容除法定的基本内容外，作为建设工程合同，它还包括投标书、中标函、图纸、工程量表、进度计划等。 　　 2、合同将工程施工过程中的业主、项目管理方、供货方、施工方、监理方及政府监督管理部门等的工作关系和分工协作联系到一起，成为项目参与者的纽带。 　　 3、合同明确约定了双方各自的权利义务关系，权责分明，是双方在项目管理和项目实施过程中的最高的行为准则，在一旦发生纠纷时，合同即成为双方争执的法律依据，法律以此来判定责任方及责任方所应承担的责任。 　　 因此作为建设方的房地产企业在进行招标时，必须起草完善的招标文件，建立规范的招投标制度，并对投标文件深度研究分析、科学评价，以期在公平公正的基础上，订立条款有效、有利、齐全的合同，对施工过程中可能产生职责不清，互相推倭，影响造价，延误工期等的因素进行事先约定，以法律的形式确定下来，确保双方按约履行，推行履约担保制度，保障承发包双方合法权益。 　　 二、对建设项目进行综合管理，尤其以安全管理、质量管理、进度管理为核心，确保项目本体目标实现。 　　 1、安全管理。项目部成立安全管理小组，并设专职安全员，主要职责是负责???行对工人的安全技术交底，每天检查工程施工安全工作，每周召开工程安全会议。要求施工单位制订具体的安全规程和违章处理措施，各作业班组设立兼职安全员，带领各班组认真操作，对每个工人耐心指导，发现问题即时处理并及时向工地安全管理小组汇报工作。在检查过程中，发现问题落实到人，限期整改，确保消除隐患。坚持安全奖罚制度和特种人员持证上岗制度。对违规人员要严肃处理，对安全工作模范个人和班组予以表扬和适当的奖励。特殊工种，如机械操作工、电工等一定要持证上岗按章操作。人机配合作业区应有专人指挥管理。施工现场设立安全标语和安全标志牌，进入施工现场区内的人员一定要戴好安全防护用品。在施工过程中，对于施工现场的各种防护工作，如 四口五临边的防护以及各种安全设施的设置都要按照国家颁发的有关标准规范和市政有关规定严格予以落实。 　　 2、质量管理。严格审查施工组织设计，对于重大或关键部位的施工，以及新技术新材料的使用，必须要求施工单位提前一周提出具体的施工方案、施工技术保证措施，以及新技术新材料试验，鉴定证明材料呈报监理主管工程师审批。严格按程序施工，所有隐蔽工程记录，必须经业主及监理工程师等有关验收单位签字认可，方可组织下道工序施工。工程施工过程中，除按质量标准规定的检查内容进行严格检查外，在重点工序施工前，必须对关键的检查项目进行严格的复核。对于工程施工过程出现的质量事故，一经发现，严肃处理。必须按照事故原因不清不放过、事故责任者和群众没有受到教育不放过和没有具体的整改措施不放过的“三不放过”原则，认真处理，防患于未然。 　　 3、进度管理。房地产企业的进度管理，首先要以项目为中心，制定详细的合理的进度计划，对于重要节点，应设置里程碑。节点控制包括节点过程控制以及节点完成的控制。节点过程控制是进度控制实施的主体阶段，也是进度控制成败的关键阶段。过程控制应做好以下几个方面的工作： （1）项目外围关系维护处理，以免因外部因素干扰而延误工期； （2）保持与公司职能部门的紧密联系与沟通，加快一些审批手续的流转效率，如签证、设计变更等； （3）处理好项目部与监理单位和施工单位的关系。项目部对施工单位的监控主要通过监理单位来实现，而监理行业本身的素质很难对施工单位进行主动有效的监控。项目部可以“对监理单位唱黑脸，对施工单位唱红脸”，即项目部严格对监理单位的控制，以制度为主，对施工单位则以人情等软手段进行控制。但是应该考虑到监理单位因本身待遇不高，如果负激励太多可能产生负面影响，建议多采用正激励的方式进行； 　　 （4）控制一定要形成书面记录。可用的工具和手段主要有：状态跟踪表、不履约通知、日报、月报、现场指令、现场巡视等。 　　 进度超期发