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浅析房地产市场经营形式 　　一、发展房屋租赁市场的必要性 　　 　　(一)市场经济发展进程中的必然要求 　　随着我国城镇化建设速度的加快,大量农村闲置人员进城创业,使得城镇流动人口和暂住人口数量急剧攀升。然而,职业的不固定性决定了其居住方式的临时性,经济收入的暂时不足致使他们在价格高企的商品房面前望而却步,租房成为他们解决时下居住问题的首选方案。 　　(二)房地产市场的组成部分 　　完整的住房市场应由买卖和租赁两部分组成,偏重买卖、缺少租赁市场支持的房地产经营,必然导致房地产市场的失衡发展。缺少租赁市场的房地产市场在结构上是不合理的,它将不利于市场结构的调整和优化,妨碍房地产市场稳定、健康发展。可见,大力发展房屋租赁市场,是抑制房价增长、满足市场有效需求、提高普通民众居住水平、稳定国民经济发展的必然选择。 　　(三)新型投资理财方式:房屋租赁 　　房屋租赁市场是房地产投资者实现投资理财目标的重要途径之一。只有激活房屋租赁市场,盘活投资者手中的房屋存量,才能使其投资得以回收和增值。利益的驱使势必加大住房市场的投资性比例,挤压投机性份额,净化市场环境,同时个人投资性房屋购置、出租,也在一定程度上弥补了当下我国公有出租房屋数量严重匮乏的现状,遏制出租房价格的不良攀升,进一步影响商品房的价格变动。从我国目前的住房租赁市场现状来看,买房出租、以租养房、待机售房、投资升值,已经成为一种新型的个人投资理财方式。 　　 　　二、当前市场存在的主要问题 　　 　　(一)市场经营以私为主,发展失衡 　　目前住房租赁市场以私房出租为主,公有居住性房屋租赁数量严重不足,供应渠道不稳定,市场结构不协调。公房租赁合法市场份额的缺失使其市场控制能力严重不足,旺盛的租赁需求仅靠私有房屋来满足,经营中形成屋主个人意志凌驾于市场公共规则之上,造成交易双方利益不平衡、房屋租赁价格定位不合理、操作不规范等现象,严重阻碍了中低收入者租赁需求的实现;同时,非完善的市场结构和不健全的运作机制,相关法制建设的滞后、监管的缺失,致使管理工作不规范、效率低下,政府对住房租赁市场的调控???力远远落后于市场发展的需要。 　　(二)住房租赁专业化、集约化程度低 　　目前住房租赁市场运营模式主要采用中介服务方式,中介机构数量多、规模小,各自独立的中介机构所提供的服务未形成规模效应,同业竞争时的诸如信息陈旧虚假、房源垄断、不实广告发布、强拉客源等现象,造成承、租双方信息不对称、共享性差、市场地位不对等和市场资源利用率低下等现象;中介尚停留于房屋介绍、撮合交易的简单服务制约着市场的发展水平提高;政府住房租赁指导价格制度的缺位、供需双方专业知识的缺乏、中介机构对消费者不合理收费、经营行为不规范、诚信度低等,都会造成各种纠纷,产生社会隐患。 　　另外,不完善的、政府监管缺失的租赁市场,导致地下经营活动猖獗,受利益驱使,私有业主的房屋违法建设、危房出租、隐租,承租方的二次转租、瞒租等现象时有发生,它们直接冲击了公开租赁市场,致使国家大量的税费流失,危害市场健康有序发展。 　　(三)房屋租赁税费偏高,规范化管理难度大 　　按《租赁办法》规定,对以营利为目的业主,在物业购置时需交纳诸如房产税、城市土地使用税、营业税、城市建设维护税、教育费附加和印花税,房屋出租时还应将租金收益中所含的土地收益部分上缴国家。偏高的税率直接抑制了公开租赁市场,造成地下交易膨胀,给房屋租赁市场规范化管理带来难度。 　　国家近期出台的房地产宏观调控政策,在打击了市场短期投机行为的同时也抑制了房产投资性行动,其直接后果就是导致住房租赁市场房源数量的不足,间接减少了国家税收的数量。因此,制定政策鼓励有房者出租房屋做理性的长期投资,不仅有利于住房租赁市场的健康发展,对于住房买卖市场有一定的拉动作用,也是对国家税收提高的支持。 　　 　　三、解决对策 　　 　　(一)国有租赁体系的建立――廉租住房 　　廉租房是政府为保障社会公众基本人权而提供给特殊人群的、具有公益性的居住房屋。我国目前一般是以租金补贴为主、实物配租为辅方式进行的,是政府向社会贫困群体提供的一项国家福利。 　　大力兴建廉租房、保证公有廉租房供应数量充足的同时,未来廉租房大规模投入使用后的管理问题也显得更为重要,对于廉租房的分配、续租、转让等工作,研究制订管理办法、配套管理措施、规范市场运营是首当其冲的任务。 　　只有国有租赁体系的建立完善,才能在市场中发挥主导作用,为国家对房地产市场调控做出积极地贡献。 　　(二)集体租赁体系的建立――专业租赁公司 　　建立覆盖面广、信息透明度高、具备一定社会公益性质、采用企业化运作的专业房屋租赁公司,公司经营合作伙伴可涉及国家、企业和个人。首先,与国家合作,政府可在其房屋获