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浅析房地产项目审批流程再造 　　 【摘要】本文将政府再造理论引入城市房地产行政审批，通过对城市房地产项目审批现状的研究，对城市房地产项目审批流程进行再造，并且分析比较了再造后的流程。 　　 【关键词】房地产项目；审批；流程再造 　　 　　 1 绪论 　　 房地产项目行政审批的复杂性、长时性、缺乏透明性对房地产项目盈利能力产生了重要影响，房地产项目行政审批改革的呼声也愈发响亮。伴随着创建“服务型政府”理念的发展与传播，中央及地方，各级政府也对房地产项目行政审批进行了改革，针对行业发展形势及发展过程中出现的新问题，实时对审批、监管体系做出调整。 　　 本文针对目前我国城市房地产项目行政审批过程中出现的诸多问题，对现行房地产项目行政审批流程进行再造，建立起一套高效科学的房地产开发项目行政审批流程体系，为政府相关部门的行政审批改革提供学术上和实践上的建议。 　　 2 目前房地产审批制度不足之处分析 　　 2.1审批机构与审批事项繁多 　　 城市房地产项目审批流程所涉及的部门包括了发改委、规划局、建委等10多个政府机构，对于这些政府机构，审批成为其行政管理的主要方式，导致政府的服务、监督职能转向过多的直接干预。 　　 2.2普遍存在重审批、轻监管的现象。 　　 城市房地产审批实践中，各审批机构往往只重视事前审批，而对项目开工后的过程监管却不加重视。这对于实施中的城市房地产审批项目无疑为一重大打击，房地产项目投入巨额资金，并且很大部分资金为银行贷款，如何尽快完成项目迅速回笼资金显得尤为重要，项目因审批问题而耽误的时间使企业蒙受巨大损失，严重挫伤了企业投资的积极性。 　　 2.3审批时限规定不合理，工作效率长期低下 　　 审批时限过长主要有两方面原因：其一是审批一般需通过科员审查科长复核分管领导审批三步骤完成，并且未将审批权限下放，故审批时限加入过多的机动时间而显得较长；其二是部分审批流程需经过多名不同专业和技能的科员审查，且审批责任划分不明确。 　　 2.4审批标准不透明，欠完善 　　 城市房地产项目的审批制度要做到公平、公正，必须明确每一审批流程的法律依据，审批程序和审批标准。然而，实际情况是多数审批程序不透明，自由裁量权过大，这种审批的随意性，既扭曲了政府职能和社会经济结构，也容易引起权力寻租，滋生行政腐败。 　　 3 城市房地产项目审批流程再造 　　 3.1城市房地产项目审批流程再造 　　 3.1.1清除多余流程 　　 1..环境影响评价：所有的规划条件已明确在规划局出具的《建设用地规划条件函》中，而此函在土地储备公司或者国土资源与房屋管理局在前期用地预审中同规划部门论证与协调之后，规划条件已进行环境影响的论证，故可将此流程清除。 　　 2.消防方案审查：后续流程需对消防进行施工图审查，属多余流程。 　　 3.初步设计预审（建委）：后续流程需对施工图进行审查，属多余流程。 　　 4.规划方案审查：规划许可证申请的审批涉及到对施工图的规划审查，故可将此流程清除。 　　 3.1.2简化必要流程 　　 （1）时间简化： 　　 对各流程的审批时间进行了不同程度的简化，简化结果是根据访谈政府、建设单位、施工单位三方而进行的，具有实际可操作性，简化结果将在流程评价中加以分析。 　　 （2）文件简化： 　　 ①国有土地有偿使用审批：简化流程，参加招、拍、挂的企业已进行相关信息的审核；部分文件组织招、拍、挂的单位已具备，不需企业再次提供。 　　 ②房屋拆迁许可：同一部门在前续流程中已审批，无需再提供。 　　 ③房屋权属初始登记：同一部门在前续流程中已审批，无需再提供。 　　 ④绿化初步设计审批：同一部门在前续流程中已审批，无需再提供。 　　 ⑤防雷装置施工图设计审核、防雷装置竣工验收：同一部门在前续流程中已审批，无需再提供。 　　 （3）流程简化： 　　 ①申领规划选址意见书和用地规划许可证简化为由审批变为核查，核查时限缩短为2个工作日。 　　 对于通过招、拍、挂方式获得的土地，所有的规划条件已明确在规划局出具的《建设用地规划条件函》中，而此函在土地储备公司或者国土资源与房屋管理局在前期用地预审中同规划部门论证与协调之后，规划条件已进行相关论证，故可将流程简化为核查事项，相关部门仅对提交资料的合法性与完备性进行核查，并在最较短的时限内完成。 　　 ②国有土地有偿使用审批简化为由审批变为核查，核查时限缩短为2个工作日 　　 对于通过招、拍、挂方式获得的土地，有关土地的手续已由土地储备公司或者国土资源与房屋管理局办理完成，建设单位只需在完成土地出让合同的签订及支付土地出让金后直接向国土资源与房屋管理局申领，故将流程简化为核查事项 　　 ③将方案审批、初步设计审批、施工图审批全部