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浅谈小产权房对策与管理 　　 【摘要】进入21世纪房地产业进入高速的发展时期，房地产的发展，改善了人民群众的生活和居住环境，对国民经济的发展起到了很大的促进作用。小产权房是新世纪出现的一种社会现象，而且是客观现实。当前，我国各地都在热议小产权房，对此的争论和看法也不尽相同。在此我本人主要就小产权房问题谈谈自己的见解。 　　 【关键词】小产权房；房地产；管理 　　 　　 1 小产权房的产生的原因 　　 1.1 两种所有制形式的存在。 　　 我国有《土地管理法》及其实施条例、《城乡规划法》等法律、法规，对土地资源的使用进行严格的界定，特别是对农村集体土地进行了强制性的保护。我国对城市土地和农村土地实行不同的管理方法，对城市人口和农村人口也实行不同的管理办法。城市国有土地只有经过合法程序后方能建造商品房上市流转，并由国家房管部门颁发房产证。而农村集体土地只有经国家征地，土地性质变为国有后才可以用于房地产的开发，然后进行上市流转。这种二元结构`的土地制度，是“小产权房”问题的根源。 　　 1.2 市场经济发展特别是房地产的发展。 　　 市场经济发展的需要，特别是房地产开发、不断壮大发展，而且形成了庞大的产业。这样的国有土地和集体土地的二元式划分，导致了土地一级市场国家垄断，造成二者事实上的不平等。一方面，农民在征地中获得的补偿与市场价值相差太大，就自主建房出售；另一方面，现在城市房价太高，城镇的中下层的老百姓的收入不足以购买房屋，只能另找门路。由于农村房屋便宜，于是很多城镇居民购买，这就是“小产权房”产生的原因。 　　 1.3 村级两委会为了农村村民摆脱贫穷的而采取的一种手段。 　　 村级两委会为了农村村民摆脱贫穷的而采取搞房地产开发。建设小产权房，对开发商、乡（镇）政府、村委会而言有巨大的利润，。因为他们不需要办理相关的审批手续，缴纳相关税费，从而省去很大的成本。据了解，目前西安的小产权房大多集中在东郊?灞河、北郊方新村、未央湖、白家口、鱼化寨、城西客运站等城郊及城中村区域附近，项目以多层住宅为主，小产权房吸引购房者??唯一的原因就是价格优势。 　　 2 小产权房存在的问题 　　 2.1 存在着非法进行房地产开发问题。 　　 目前我市仍然存在着非法进行房地产开发问题，突出的是打着城中村改造或新农村建设旗号而在集体土地上进行建设，消费者不了解国家的法律规定，很冲动的就购买了。小产权房由于没有相关的手续和批文，卖房的时候多是利用网络，将自己的房源隐藏在低价房中，只要购房者在网上搜索低价房，这些证照不齐的小产权房就自然“跳”出来。还有一种销售方法就是靠宣传单传递信息，很多在路边向行人发放的低价房都是小产权的，因为价格低购房者一不小心就会被其诱惑。 　　 2.2 农民基本生活保障问题。 　　 目前法律并不允许其在集体土地上进行房地产开发，集体土地征用为国有土地是房地产开发的前提条件，而农民获得的征地补偿在土地收益分配中只占了很少一部分，大部分的土地收益被当地政府部门和开发商瓜分了。对农民来说，作为集体土地主人，“小产权”房将使他们（而不是开发商）成为土地增值最大的受益者。实际上，这也符合宪法和国际惯例的精神。世界银行对工程的土地移民在保障收益上就有明确的政策法规。这就是土地的原来的拥有者或居住者必须享有土地重新开发和征用的利益――分红。 　　 2.3 购房者权利保障问题 。 　　 我国的宪法第十条规定：“城市的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”而集体所有制土地上的建筑将无法取得《房屋所有权证》，这也是此类住宅被称为小产权住宅的一个最为重要的原因。不久前建设部发布的《关于购买新建商品房的风险提示》也再次强调：“在农民集体所有的土地上建设的房屋，未经规划，未缴纳土地出让金等费用向集体组织以外的居民销售，并且其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发”。 　　 3 加强小产权房管理的措施 　　 3.1 健全、完善法律法规。 　　 遵守法律法规、符合国家政策，以人为本、保护各方当事人基本居住生活条件、有利于社会稳定、促进当地经济发展和改善民生。对于不同用地性质、不同历史时期建成、不同情况的小产权房要区别对待，包括考虑到把乡镇企业用地、乡村公共利益设施用地上的小产权房与宅基地上的小产权房区分开，把符合城市规划区内的小产权房与规划区外的区分开来。小产权房合法化的具体立法及法律修订措施目前小产权房的具体法律规定已经与市场经济不符，也不符合现代法治的精神，因此应尽快修订现有法律、法规及部门规章，使农村集体建设用地转让合法化，使部分小产权房合法化。 　　 3.2 区分不同情况，妥善处理。 　　 在本集体经济组