物业专项维修资金缴付与业主权益平衡.docVIP

物业专项维修资金缴付与业主权益平衡 　　一、维修资金归集标准的调整与权益平衡 　　 　　在专项维修资金的统一归集方面，1998年《住宅共用部位公用设施设备维修基金管理办法》规定由业主按购房价的一定比例缴纳。应该说，在商品房市场发展的初期，这样的统一归集标准并不明显影响业主之间权益关系的平衡。但随着商品房市场的不断发展，情况发生了很大的变化。同一地域甚至同一小区范围内的商品房价格开始出现明显差异，而住宅小区内的商铺与住宅的价格更是相差悬殊。按房价一定比例归集维修资金开始导致业主之间权益关系失衡的状况。同时，商品房的售价与其建安成本价相差悬殊，与物业共用部分、共用设施设备的重置成本无关但却迅速上涨的土地成本等极大地加大了统一归集的核算基数。 　　因此，2008年由建设部和财政部制定实施的《住宅专项维修资金管理办法》正式明确地停止了以购房价为基础的维修资金归集标准和方式，取而代之的是以建安成本作为归集计算的基数，其第7条规定，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5％至8％。直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。这种维修资金归集标准和方式的总体原则精神比较符合国外的一般制度原则和普遍实践。 　　《住宅专项维修资金管理办法》实施以后，各地根据本地的实际情况制定了具体的归集交存标准。如北京市2008年6月13日发布的《关于住宅专项维修资金交存标准的通知》(京建物[2008)393号)、苏州市政府2008年制定的《关于调整苏州市住宅专项维修资金交存标准的意见》、广东省建设厅、财政厅2008年5月9日发布的《关于贯彻建设部财政部(住宅专项维修资金管理办法)有关问题的通知》等。从这些地方性的归集交存标准来看，各地的物业建安成本的差距不大，以此为基础的归集交存标准直接以专项物业维修的实际需要为基本内容和导向，从而保证了业主相互之间的权益???衡。同时，各地对不同情况也作出了一定的分类处理，例如，对高层住宅规定了略高于多层的维修资金归集交存比例，因为高层住宅所需的专项物业维修要高于多层住宅。对经济适用房等特殊物业的业主，则根据其收入水平规定了较低的维修资金归集交存比例。这些细微的调整使维修资金归集交存从形式公平走向实质公平，从而更为科学合理。 　　安徽省十一届人大常委会修订并于2010年1月1日施行的《安徽省物业管理条例》在其第72条中特别增加了第4款，该款规定，专项维修资金的交存、使用和管理，按照国家和省有关规定执行。建设部和财政部制定实施的《住宅专项维修资金管理办法》已经在国家层面确立了新的维修资金归集标准和方式，而安徽省至今没有按照《住宅专项维修资金管理办法》第41条的规定制定实施细则。因此，维修资金归集标准和方式实际只能依据国家有关规定执行。同时依据《立法法》所确立的“上位阶法优于下位阶法”原则和“后法优于前法”的原则，《住宅专项维修资金管理办法》所确立的维修资金归集标准和方式应当得到贯彻执行。 　　 　　二、独立商业区物业维修资金的自主归集 　　 　　2007年国务院修订施行的《物业管理条例》第54条规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。2007年实施的《安徽省物业专项维修资金管理暂行办法》第3条规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照本办法规定交存物业专项维修资金。2008年由建设部和财政部制定实施的《住宅专项维修资金管理办法》第6条规定，下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：1.住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；2.住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。安徽省十一届人大常委会修订并于2010年1月1日施行的《安徽省物业管理条例》第72条规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者住宅小区外与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当交存专项维修资金。但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。综合以上法规可见，由政府部门强制性地统一归集物业专项维修资金只适用于住宅物业以及与住宅相关联的非住宅物业，而对于独立的商业物业并没有强制的统一归集要求。但是，从安徽的地方实践来看，地方政府的维修资金管理部门对住宅类物业和与住宅无关联的商业物业往往不加区分，而统一地强制征收专项维修资金。这显然是对现行立法和政策的错误理解和适用。 　　立法上之所以仅对住宅物业以及与住宅相关联的非住宅物业确立强制