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论系统动力学在房地产市场研究中应用 　　◆ 中图分类号：F293.30 文献标识码：A 　　内容摘要：本文对房地产市场的参与要素进行了较为详细的阐述，并对部分要素之间存在的逻辑关系进行了分析。研究表明，房地产市场是一个非线性、多重反馈时变的复杂系统。结合系统动力学的特长，即可做长期的、动态的、战略性的仿真分析与研究，可方便地处理非线性和时变现象，并给出了基于系统动力学的研究房地产市场的具体步骤。最后研究认为，利用系统动力学来研究房地产市场是一种较为可行的思路。 　　关键词：房地产市场 系统动力学 时滞 非线性 　　 　　房地产业关联度高、带动力强，已经成为国民经济的支柱产业之一。作为社会的基础产业，房地产市场本身并不能保证资源的有效配置，为了达到经济的有效运行，必须对房地产市场进行宏观调控和进行深入细致的研究。 　　房地产市场包含的要素多种多样，他们之间的关系错综复杂，如果只针对某两个或者几个因素之间的内在关系，深入研究，如探索房价和货币供应量、房价和股市关系等，进而推论出一系列的房地产宏观调控政策的建议，那么难免存在挂一漏万的问题，这些政策可能会有重复或者矛盾之处，缺乏足够的内在一致性。因此必须先对房地产市场本身进行分析，将各个要素之间的关系理清，进而找到合适的研究方法。 　　 　　房地产市场相关因素分析 　　 　　（一）房地产市场参与要素 　　1.房地产开发商。房地产开发商的产品是“房屋”，因此，房地产企业也与普通工业企业不同，主要有三个特点：资金密集性、土地依附性和开发周期性。为了获取最大的利润，他们在法律允许的范围内，积极地改动自己的行为，使用多种手段如调整融资方式、调整房地产的结构（政策房和非政策房的开发比例）、调整房价以及各种营销手段。按照房地产开发的阶段划分，房地产商有多种手段来应对当前环境，主要的手段见图1。 　　2.政府。纵观全球房地产市场，各个国家都对住房市场采取了高度的国家干预政策，并得出一个很重要的结论：仅靠市场化解决不了住房问题（况伟大，2006）。从我国房地产市场发展现状来看??政府是调控房地产业的主体，在很大程度上决定了房地产业的发展。根据其利益诉求点不同，我国政府可以分为中央政府和地方政府。一方面，中央政府代表全局的利益，关注全社会住房的公平和社会的稳定。另一方面，地方政府代表局部利益，其目标是谋求本地区利益最大化。由于各地区房地产市场的发展水平差距较大，因此，中央政府不能采取“一刀切”的控管调控模式，这时，需要地方政府根据自身发展状况进行调控。特别的，地方政府具有很强的提高房价、推动房地产发展的动机，而中央政府调控房地产市场的主要目的就是防止房地产市场过热，保证房地产业稳定发展。这种双重角色所造成的冲突，很容易导致政府失灵的发生。 　　我国政府主要通过制定各种各样的政策，使房地产经济运行达到宏观调控的目标要求。主要包括以下几种政策：财政政策、市场监管政策、货币政策、土地政策。 　　3.购房者（Buyer）。购房者的行为由自己的购买能力、需求以及对当前形势的判断决定。由于房地产是一种特殊的消费品，具有保值增值的特性，这就决定了它既是必需品又是投资品。在房地产市场中，如果购房者的目的是为了满足自身的消费和再生产，这就属于真实需求。但购买商品或服务的目的是为了再卖出，以牟取差价获利，就可以认为是投机需求。在一定条件下，正常的消费会转变成为投机行为。一个市场需要投机者来活跃市场。需要注意的是，如果投机者的资金过多的依赖于银行贷款，那么房价的下降将导致不良贷款的增加，银行呆坏账也就增加，从而引发金融危机，对整个社会产生负面影响。 　　4.服务机构。对于房地产市场来说，服务机构主要指提供金融、房地产咨询、价格评估以及房地产经纪等服务的机构。这些机构与房地产市场的运作过程息息相关。房地产服务业可以维护房地市场秩序、促进市场主体之间的交易活动、降低交易费用和提高市场效率、保护市场主体的合法权益，推动房地产业的健康发展（黄辉玲，2007）。由图2可以看出，这些服务机构始终渗透于房地产市场运作的各个阶段，是房地产市场顺畅运作的基本保证。房地产市场的发展越成熟，与这些服务活动的结合就越紧密。 　　特别的，可以从图2清楚看到，商业银行为房地产市场运作的全过程提供了资金保障。无论是开发性融资还是消费性融资，都来自于商业银行。单一的融资渠道已经给房地产市场健康运行带来了许多问题。因此，国家要通过房地产金融信贷政策对房地产业实施宏观调控，加强信贷管理，警惕房地产泡沫和金融危机的出现。 　　（二）房地产市场参与要素关系分析 　　通过前文分析，可以用图3来简要表示房地产市场的各个参与要素之间的关系。其中X、Y坐标：B、G、S、R分别表示房地产开发商、政府、服务机构、购房者。Z坐标：F、C、