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试论房地产特征与控制 　　摘要：本文论述房地产价格的特殊性及其价格结构，分析房地产价格定位的诸多影响因素，提出控制房地产价格的策略建议。 　　关键词：房地产；特殊性；影响因素 　　 　　一、房地产定价的特殊性及价格结构 　　 　　1.房地产价格的特殊性 　　房地产价格与一般产品的价格相比，更表现出如下一些不同的特征：首先，房地产价格既为交换的价格，同时也是使用和收益的租金。租金能较准确地反映商品房实际价格，因为真正需要房地产商品的人是租用房地产的人，是他们看中了房地产商品的使用价值。而购买者不一定真正地使用房地产，他可能作为一种投资去购买商品房，用于保值、增值，他看中的是房地产商品所具有的收益性，房地产的价值最终是体现在使用者身上。其次，房地产价格实质上是产权利益的价格。房地产的位置不可移动，可以转移的并非房地产实物本身，而是有关该房地产的所有权、使用权，是权益的价格。第三，房地产价格是该地区在长期经济因素下形成的。一个地区的经济是不断变化的，一个地区随着改革开放的深入，经济、社会的不断发展，房地产的价格是成倍或几倍地提升。第四，房地产的现实价格是由房地产自身条件和供求状况而决定的。房地产不同于一般商品。没有一个统一价格或指导价格，交易主体会根据房地产的自身条件、供求状况而接受不同的价格。 　　2.房地产价格的结构 　　房地产价格的结构包括生产成本、财务成本、销售成本、企业利润和国家税金等项目。生产成本含土地成本、建筑物成本、管理费、贷款利息。土地成本即综合开发费用，包括征地补偿使用费、前期工程费。财务成本是指为项目开发向银行贷款所发生的贷款利息。销售成本是指在销售期间发生的一切费用，含广告推介、中介、日常经营支出、办证等费用。利润是开发商销售商品房后的销售收入，扣除全部生产，销售成本，缴纳税金后的净利润。税金指营业税、教育附加税、城市建设附加税、防洪费、交易管理费等。 　　 　　二、审时度势，加强对房地产的调控 　　 　　房地产业同其他事物一样，都是利弊相兼的，搞的好，房地产业是???动经济发展新的增长点；搞不好，房地产业是构成泡沫经济的重要原因。当房地产业的资产膨胀，价格严重背离价值的时候，就意味着房地产泡沫的产生。近几年来，我国房地产出出“五高”，引起业界人士的高度重视：一是投资持续超高增长，连续几年投资增长幅度接近或超过20%。二是住宅消费持续超高增长。连续几年保持20%的增长速度。三是房价居高不下，超出多数消费者的承受能力。价格弹性和居民收入弹性是两个影响居民房地产需求的最主要因素。从价格弹性看，联合国人居中心、世界银行认为，一套住房的合理价格是居民家庭收入的3～6倍，而我国已达到10倍左右。在日本，居民年收入与房价比为1：4.8，我国为1：8～1：15，也就是说，居民用5年的年收入可买一套房子，在中国要用8年至15年的年收入才能买一套房子。四是房地产投资比重高，部分城市房地产投资占固定资产投资的30%以上，深圳、北京、上海、广州达到50%，甚至接近60%。五是商品房空置率高。国际上商品房空置率在3%～7%区间，2003年初，我国商品房空置率已高达20%，占压资金2500亿元，不良资产居各行业之首。综上所述“五高”现象，我国房地产业目前确实存在局部“过热”问题，需要适度加以调整和控制。根据国家发改委对房地产景气度的分析表明，房地产投资意愿正在下降，住宅投资?在整体降温趋势，金融机构对房地产信贷日趋谨慎。 　　2010年，国内房价是全国“两会”关注的焦点。温总理在政府工作报告中提出“坚决遏制房价过高过快上涨势头”。果断采取四项措施：一是大规模实施保障性安居工程。中央政府补助632亿元，建设保障性住房300万套，棚户区改造住房280万套，以及农村危房改造；二是支持居民自住性住房消费；三是抑制投机性购房。加大信贷、税收政策执行力度，完善商品房预售制度；四是整顿规范房地产市场秩序、抑制土地价格过快上涨，加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。在日渐严厉的调控政策下，2010年“国十条”、“国五条”落实不够好，全国各地房价依然上涨。温总理最近表态要加大力度抑制楼市投机，使房价回归合理。 　　引起房地产价格上升有多种因素： 　　第一、房地产价格的涨跌同土地价格的涨跌有很大关系。虽然开发商与住建部提供的地价占房价的比例数据有较大差异，但地价占房价一个较大部分，这是事实，地价上升了，房价自然跟着上升。国外房地产是四个字――“投资、消费”，中国房地产是六个字――“投资、消费、财政”。这里的财政就是“土地财政”，又叫“第二财政”。主要是土地出让金和相关税收。浙江省有个城市，2009年“土地财政”收入为1000亿元，我们温州2009年“土地财政”收入是200多亿元。可以这样说，大部分地