泰安宝龙商业全案企划版.docVIP

泰安宝龙城市广场 商业调研/定位/策略全案 百润·泰安项目组 二○○七年六月十五日 目 录 第一部分 市场篇 一、泰安城市概况 3 （一）地理概况 （二）行政区域 （三）气候状况 （四）经济环境 （五）人口状况 （六）城市规划 （七）人文状况 （八）城市交通 二、城市经济与社会发展 8 （一）国民生产总值 （二）人民生活水平 （三）旅游业经济 （四）对外经济 （五）科学技术和教育 （六）城市建设与环境保护 （七）人口、人民生活和社会保障 三、城市商业状况 8 （一）各商圈概述 （二）主要百货的调研与分析 （三）主要超市的调研与分析 （四）主要商业街的调研与分析 （五）竞争对手的调研与分析 （六）其它业态的调研与分析 （七）酒店市场的调研与分析 （八）在建、在批项目的调研与分析 第二部分 产品篇 （一）项目位置 8 （二）市政配套 （三）地方环境 （四）政府政策 （五）项目主要技术指标 （六）项目的商圈调研 （7）项目的（已销售部分）销售数据分析 第三部分 定位篇 （一）市场定位 （二）目标消费客层定位 （三）功能定位 （四）业态定位 （五）经营定位 （六）赢利模式定位 （七）商业形象定位 （八）项目产品定位 第四部分 招商篇 （一）租金策略及建议 （二）渠道策略 （三）招商条件 （四）招商进度表 （五）招商管理策略 第五部分 经营篇 （一）经营原则 （二）管理方式 （三）服务方式 （四）经营政策 （五）项目优惠政策建议 第五部分 商业推广策略 （一）项目商业推广思路 （二）项目商业推广计划 （三）宣传渠道 （四）招商道具 第一部分 市场篇 一、泰安城市概况 （一）地理概况 泰安市位于山东省中部，地处东经116°20′～117°59′、北纬35°38′～36°28′之间。东西长约176.6公里，南北宽约93.5公里。泰安市属鲁中经济区。北以泰山与济南市为界，南与济宁市相连，西隔黄河与聊城市相望，东与莱芜市、临沂市相邻。东西长176.6公里，南北宽约93.5公里，面积7762平方公里，占全省面积的6.2%。其中，泰山区337平方公里，岱岳区1750平方公里，新泰市1933平方公里，肥城市1277平方公里，宁阳县1125平方公里，东平县1340平方公里。 泰城为市机关驻地，位于泰山脚下。城依山而建，山城一体，北距省会济南市66.8公里，南至三孔圣地曲阜市74.6公里。 （二）行政区域 泰安市辖泰山、岱岳两个区，宁阳、东平两个县，代省管辖新泰、肥城两个县级市。全市有乡、镇、办事处86个(乡15个、镇61个、办事处10个)、村(居)委会3733个，其中，泰山区有1乡2镇5个街道办事处、199个村(居)民委员会，岱岳区有2乡13镇2个街道办事处、684个村(居)民委员会，新泰市有1乡17镇2个街道办事处、918个村(居)民委员会，肥城市有1乡12镇1个街道办事处、607个村(居)民委员会，宁阳县有3乡9镇、567个村(居)民委员会，东平县有7乡7镇、716个村(居)民委员会。另外，归泰安高新技术产业开发区管理的北集坡镇有42个村(居)民委员会。 （三）气候状况 泰安市属于暖温带大陆性半湿润季风气候区。年均日照时数2527.9小时，年日照百分率58.3%。年平均气温13℃，平均降水量675.3毫米。因受地形、地貌影响和地域的差异，形成局部小气候区，泰山山顶年平均气温5.4℃，年降水量1078.4毫米；徂徕山前、柴汶河畔的高温小区，年平均气温在14℃以上，比全市平均积温高出三四度，达到亚热带标准。 （四）人口状况 2006年人口继续保持低速增长。全市年末总人口551.7万人，其中男性279.5万人，女性272.2万人，男女性别比为50.8：49.2。年内，全市出生5.0万人，人口出生率9.1‰；死亡3.3万人，死亡率5.9‰；人口自然增加1.7万人，自然增长率3.2‰。 泰安市人口分布：泰山区63.2万人，岱岳区97.4万人，新泰市135.8万人，肥城市96.3万人，宁阳县80.7万人，东平县77.4万人。 泰安市境内共有26个民族、包括汉、回、满、壮、蒙古、朝鲜、苗、彝、白、达翰尔、土家、藏、布依、侗、水、维吾尔、哈尼族等。其中汉族人口占98.7%，回族人口占1.02%，其它少数民族仅占万分之一。 （五）城市规划 ● 城市用地发展方向重点集中在高速公路环内，以向西、向南发展为主，严禁跨越环山路向北建设。 ● 城