物业税改革思考.docVIP

2003年10月份，在中共十六届三中全会上，开征物业税的内容写进了全会的公报，其措词表述为“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。近期酝酿中的物业税改革基本框架是，将现行的房产税、城镇土地使用税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，然后借鉴国外房地产保有税的做法，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。其不可少的内容是，改变现行的按照原值扣除一定比例的征收方法，按照一定年限的评估价值对房地产征税。从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收，运作合理的话会成为打击靠房产升值而获取暴利的炒房客的最简单且最直接有效的方式，被公认为高房价的“杀手锏”,相关的房地产业(物业)税制在地方税中的重要地位日益突现。但由于现行的房地产税制已经长久未变动,其税费种类繁多、设置重复、税负不公,越来越不适应日益繁荣的房地产业和经济的发展。 商蕾在《关于开征物业税的研究》（《中国乡镇企业会计》，2008年第5期）中指出，在我国目前的房地产市场里，炒地、炒房现象严重，这样的行为掩盖了市场真实的需求，导致供求关系失衡，给普通消费者带来了巨大的经济压力，物业税的开征将有效地抑制“炒作”者的积极性。此外，对于纳税人而言，本应该产生多收益多交税的效果。但是按现在的土地、房产的获得方式，很难实现这一效果。实施物业税收制度后，会对增值的房地产价值进行重新分配，通过税收杠杆，调节个人收入，平衡社会财富。 俞文源在《对我国开征物业税的难点分析及政策建议》（《经济研究导刊》，2008年第1期）中指出，首先,开征物业税可以增加政府财政。在目前地方政府缺少稳定的大宗税源的背景下,不动产税就会逐渐随市场经济发展而成为地方政府的一个支柱性的重要税源。其次,开征物业税可以清理房地产的各种繁杂收费,将房地产方面的收入纳入预算内规范管理。最后, 通过开征新的物业税可以达到完善房地产税制的目的。新的物业税将统一内外税制, 避免重复征税,。 肖婧,孔刘柳在《中央与地方在物业税税权划分中的博弈行为研究》（《海南金融》，2008年第3期）一文中表示，开征物业税直接增加了房产持有者的成本, 对投资和投资性需求的抑制作用较大。因此开征物业税将有利于减少市场上大量存在的闲置房, 也有利于减少奢侈品的需求, 还将使政府有了稳定的税源, 避免“土地财政”。 郑燕 蔡永彤在《开征物业税的难点及对策建议》（《上海房地》，2008年第8期）一文中讲到，目前我国房地产业的整个行业链条中涉及了大量税费，既有税务机关在房地产取得、保有、转让环节征收的各项税种；又有土地管理部门收取的土地出让金等费用；还有房地产管理部门在房地产登记、使用、经营交易、过户以及日常管理等环节收取的各种费用。面对如此繁杂的税费及计征办法，要想很快地科学测算出现行房地产税的税收负担是较为困难的，因而也使物业税的税负水平难以确定。 王晓东在《我国开征物业税的若干制约因素研究》（《湖南税务高等专科学校学报》，2008年第2期）一文中指出，我国目前土地的所有权是归国家或集体所有,个人或企业组织等只拥有一定期限的使用权。这就造成随着时间的推移,土地的价格因稀缺不断上升,但不动产持有人所有的房产价值随折旧在不断灭失。而目前消费者在购买房屋时,相关税费和70年的土地出让金已经一次性的进行了支付,在土地使用期限的后期,消费者不能享受到土地升值带来的收益,反而要面临房产价值持续灭失的境况，这就给物业税的合理性提出了挑战。 颜冬梅在《我国开征物业税的问题与对策》（《财政与税收》,2008年第5期）一文中建议，借鉴西方发达国家开征房地产税的经验,将现行涉及房地产开发和保有各环节的大部分税种和相关收费合并调整成物业税,对内外资企业单位、经济组织和个人一律按统一名称征收物业税,同时,将征收环节后移,改由开发建设、交易环节承担的税收为拥有和使用的单位和个人承担。 覃庆寅在《我国开征物业税的难点与对策》（《财政与税收》，2008年第11期）中指出在设计税率时, 应当对人均住房面积标准以内的部分实行较低的税率甚至免税，超过这个标准的部分采用较高的税率，对于经济适用房、农村家庭用房则可以免税, 以照顾低收入家庭。 二、我国开征物业税的意义 近年来，我国的房价一年比一年高，除了08年金融危机房价稍有下降外，09年底又迅速回升，到了今年年初房价再一轮大涨，于是今年两会重点讨论了房价问题。我国的房价之所以高得离谱，其中一个原因是部分人投机炒作，另一个重要原因是房地产开发阶段一次性缴纳的土地出让金和相关税费占了开发成本的大部分，而近年来我们所讨论的物业税的基本内涵是将土地出让金和相关税费统一分期征收，这对个人，开发商和地方政府而言都有非常积极的意义：对个人而言，降低了购房门槛，有利于低收入者改善居住环境；对开发商而言，降