全椒儒林新城商业定位报告.ppt

截止2008年底，全椒县居民储蓄存款余额已达36.1亿元。总体看来，全椒居民储蓄增长率起伏较大，2005年是储蓄的低谷期，为负增长，而在全椒社会经济发展最好的2006年，猛增了61.8%，次年又回落至9.2%，起伏明显。可观的储蓄额足以为全椒县的经济建设提供强大的动力。 第一、商业模式缺失——仍以马路为主导，由商户自发形成，缺失政府的引导和规划，仍停留在初级商业发展阶段 受其地理位置、人文习惯、支柱产业的影响，全椒有浓厚的小城镇特点。商业网点比较分散，没有商业经营概念，商业消费主要是解决生活的基本消费，属中低档消费层次。市民大件商品和品牌商品的消费倾向于外区域，如南京等地。 第二、城市商业经营模式的缺失——仍以街边店为主，缺少管理和规划 全椒以新华路、襄水西路为主导的精品路段，是街铺经营的主要商业区，商业现状商业以临街商铺为主，是典型的低租金市场。中高档消费极少，商铺普遍经营不旺，个体商户的经营持久性不强。商铺不成规模，是全椒现有商铺的先天缺陷之一。商铺普遍规模过小，功能定位比较单一，不足以形成综合的消费场所，因而难以保证商场的消费人流。 五、项目定位原则 名品风情商业街 １、商业２－３层，经营面积约1０000㎡ 3层 ２、目标业态 一层名品购物街：专门经营知名品牌专卖店区域;通过特色化、主题化及品牌的知名度增强目的性消费，让消费者为乐趣而不是为购买购买。 二至三层餐饮休闲：中式餐饮、特色餐饮、ＫＴＶ、主题游乐厅、休闲娱乐、美容美发、足浴、大型网吧、卡拉ＯＫ、棋牌室等等。 便捷酒店约3000㎡ 产品建议规划为 商铺：开间4-6米，进深10-12米，面积控制在40－60㎡以内 内 环 南 路 南 路 万 利 路 椒 陵 大 道 大 道 儒 林 路 林路 路 项目情况——地理位置及交通情况 本案位于儒林路中段，儒林路是全椒主要的交通主干道，介于火车站和汽车站之间，现有多条公交线路经过，交通相对便捷 汽车站 本案 火车站 项目情况——周边环境 1、项目周边人口数 在辐射圈范围内，截止07底竣工交付的房地产开发小区，有62万平方米，居住人口达18550人。08年度，增加竣工小区面积15.5万平方米，居住人口增加4600人。在2010左右，增加小区建筑面积215.5万平方米，增加居住人口63900人。忽略未来几年的土地上市开发小区入住居民，总辐射区房地产开发小区人口达8万余人。 2、儒林路商业介绍 起点新华路，终点火车站站前广场。长3500米。是未来全椒发展潜力最佳的街区。 儒林路目前分为三段，北段集中了全椒主要的机关单位。如公安局、国税局、地税局、民政局等等。中段800米，目前集中了多家经营在1-4平方米的酒店、宾馆、KTV等休闲娱乐行业。是全椒面临的商业升级的平台。南段自椒陵路至火车站前广场约1300米，规划建设政务区和政务近年重心打造的商业金融区域。 街区形象：儒林路是全椒的第一景观大道，体现着全椒绿城和现代新城的主要。是全椒办公、休闲娱乐商业相对集中的街区。 1、本项目处于新城南规划区中，尽管当下有很多的住宅开发量，但入住率还很低，消费规模和消费能力相对较弱。 2、项目周边交通不便，距离市中心核心商圈有3公里的距离，但是因为城市人口比较少，消费力有限，客户分流的可能性相对比较小，使得商铺的培育期较长。 3、周边商业不成熟，缺少商业氛围。 4、本项目现有规划的商业体量比较大，存在一定的消化不足的可能。 项目情况——总结分析 报告思路与结构 市场环境分析 项目定位建议 物业建议 项目立地分析 项目战略思考 核心问题界定 Q1：如何顺应未来发展趋势，解决项目可持续发展问题？ Q2：如何平衡短期资金回收与利润最大化的矛盾 ？ Q3：如何平衡住宅、商业与消费市场三者的关系？ Q4：如何解决销售与经营两者之间的矛盾？ Q5：如何打造项目的核心竞争力以应对未来市场的挑战？ 需要解决的核心问题界定 项目自身竞争要素 我们认为： 规模化、特色化、体验化是本项目可以打造的核心竞争力！ 本案核心战略选择 利用现有资源，缩短培育时间 跟随大势，规避风险 跟随化 √ 挖掘市场需求，引领行业发展 强调产品的特色和价值 创新产品和需求点 瞄准市场缝隙 差异化 √ 对本项目而