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09常州房产市场分析与来年预测
09常州房产市场分析与来年预测
目录:
房地产一级市场(土地转让)
常州房地产二级市场
(09商品房价格走势分析)
(09 可售余量、空置面积分析)
国家宏观政策
4、总体预测
一、房地产一级市场分析:
以长三角综合用地价格3789元/平方米为例,折合为252W/亩;以容积率2.5为计,土地成本为1516元/平方,开发成本2000元/平方,共计单位成本为3516元/平方。表明如现在长三角购综合用地,其单位面积价格3516元/平方,以25%的毛利润为计,10年开盘均价为4400元/平方,以目前长三角销售均价不变来估,在投资收益分析上仍然满足开发条件。
长三角同比增长率已接近为0;珠三角土地出让价格经过09年环比大跌大涨后,同比增长率仍为负值;而环渤海地区同比增长率超过全国平均水平为正,也反应了经过08、09经济调整后,在地区上出现了由珠三角向环渤海、内地二三线城市投资转移,长三角随着环比的不断增长,仍为可值得投资的区域。
08.04、09.01、09.02季度,土地出让价格同比均为负,但09.01、09.02、09.03季度,土地出让价格环比均为正,至09.03季度土地出让价格同比增长率已接近为正,预测09.04季度土地出让价格将恢复至08同期水平
数据来源:国家发改委网站
二、常州房地产二级市场分析
(09商品房价格走势分析)
01-06 一直在4500左右徘徊上升,07 向后没有低于4800
01-05 一直在4500左右徘徊,08 5000后斜线走高
离市中心近,均价较新北、武进高;01-05 一直在5500左右徘徊,05后除08月份出现大的回落外,其余均在6500—7000左右
离市中心近,均价较新北、武进高;01-06 一直在5500——5800左右徘徊,06后除10月份出现大的回落外,其余均在6500—7000左右
结论:
常州四板块 武进、天宁区、新北区、钟楼区分析,其中武进、新北区的均价 较天宁和钟楼略低1000左右,可以看出常州住宅消费仍然以主城倾向选择为主
09年常州总体房产价格趋势走高。其中,1-6月份的价格走势较平缓, 8月份后的成交价格明显高于上半年的成交价格,总评来看,不同程度09年终、年前上升了1000左右
01—04月份,一方面刚性需求得到释放,开发商资金得到回笼,总体价格平稳趋上;另一方面土地转让价格自08年第四季度后下滑,开发商迎来投资良机。05—08月份为09年房产价格整体调整期,可售余量减少,出现不同程度的波动,价格突向走高,开发商频频出手拿地开建。08月份后,商品房开发与销售同步走上,另一方面也表明商品房新增供应结构不合理,适中价格商品房偏少。
(09 可售余量、空置面积分析)
截至11月份全市商品房空置面积130.2万平方米,同比增长104.7%60万平方米减少9.7万㎡,减少305.88万㎡;其中,住房的可售余量持平,减少277.91万㎡住宅销售面积660.3万平方米,增长91.7%;办公楼销售面积16.7万平方米,增长75.8%;商业营业用房销售面积58.9万平方米,增长33.3%;其它用房销售面积5.6万平方米,增长19.1%销售面积741.3万平方米,同比增长80%《国土资源部关于调整部分地区土地等别的通知》(国土资发[2008]308号)《国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》(国土资发[2009]56号)信贷政策上半年的“升中求稳”“稳中有升”2008年 5年内住房全额 征5.5%3-5年的房源无税购买不足5年的非普通住房对外转让,将全额征收营业税;不足5年的普通住房转让,差额征营业税。2010年细则与2008年相比仍有优惠:印花税和土地增值税均变为免征;不足5年的普宅营业税由全额征收变为差额征收。需贷款的首次置业客户则优先考虑5年以上的房源,
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