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09常州房产市场分析与来年预测 目录： 房地产一级市场（土地转让） 常州房地产二级市场 （09商品房价格走势分析） （09 可售余量、空置面积分析） 国家宏观政策 4、总体预测 一、房地产一级市场分析： 以长三角综合用地价格3789元/平方米为例，折合为252W/亩；以容积率2.5为计，土地成本为1516元/平方，开发成本2000元/平方，共计单位成本为3516元/平方。表明如现在长三角购综合用地，其单位面积价格3516元/平方，以25%的毛利润为计，10年开盘均价为4400元/平方，以目前长三角销售均价不变来估，在投资收益分析上仍然满足开发条件。 长三角同比增长率已接近为0；珠三角土地出让价格经过09年环比大跌大涨后，同比增长率仍为负值；而环渤海地区同比增长率超过全国平均水平为正，也反应了经过08、09经济调整后，在地区上出现了由珠三角向环渤海、内地二三线城市投资转移，长三角随着环比的不断增长，仍为可值得投资的区域。 08.04、09.01、09.02季度，土地出让价格同比均为负，但09.01、09.02、09.03季度，土地出让价格环比均为正，至09.03季度土地出让价格同比增长率已接近为正，预测09.04季度土地出让价格将恢复至08同期水平 数据来源：国家发改委网站 二、常州房地产二级市场分析 （09商品房价格走势分析） 01-06 一直在4500左右徘徊上升，07 向后没有低于4800 01-05 一直在4500左右徘徊，08 5000后斜线走高 离市中心近，均价较新北、武进高；01-05 一直在5500左右徘徊，05后除08月份出现大的回落外，其余均在6500—7000左右 离市中心近，均价较新北、武进高；01-06 一直在5500——5800左右徘徊，06后除10月份出现大的回落外，其余均在6500—7000左右 结论： 常州四板块 武进、天宁区、新北区、钟楼区分析，其中武进、新北区的均价 较天宁和钟楼略低1000左右，可以看出常州住宅消费仍然以主城倾向选择为主 09年常州总体房产价格趋势走高。其中，1-6月份的价格走势较平缓， 8月份后的成交价格明显高于上半年的成交价格，总评来看，不同程度09年终、年前上升了1000左右 01—04月份，一方面刚性需求得到释放，开发商资金得到回笼，总体价格平稳趋上；另一方面土地转让价格自08年第四季度后下滑，开发商迎来投资良机。05—08月份为09年房产价格整体调整期，可售余量减少，出现不同程度的波动，价格突向走高，开发商频频出手拿地开建。08月份后，商品房开发与销售同步走上，另一方面也表明商品房新增供应结构不合理，适中价格商品房偏少。 （09 可售余量、空置面积分析） 截至11月份全市商品房空置面积130.2万平方米，同比增长104.7%60万平方米减少9.7万㎡，减少305.88万㎡；其中，住房的可售余量持平，减少277.91万㎡住宅销售面积660.3万平方米，增长91.7%；办公楼销售面积16.7万平方米，增长75.8%；商业营业用房销售面积58.9万平方米，增长33.3%；其它用房销售面积5.6万平方米，增长19.1%销售面积741.3万平方米，同比增长80%《国土资源部关于调整部分地区土地等别的通知》（国土资发［2008］308号）《国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》（国土资发［2009］56号）信贷政策上半年的“升中求稳”“稳中有升”2008年 5年内住房全额 征5.5%3-5年的房源无税购买不足5年的非普通住房对外转让，将全额征收营业税；不足5年的普通住房转让，差额征营业税。2010年细则与2008年相比仍有优惠：印花税和土地增值税均变为免征；不足5年的普宅营业税由全额征收变为差额征收。需贷款的首次置业客户则优先考虑5年以上的房源，