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长沙洋房产品专题研究 2009年6月 从右图我们发现，长沙主要在售别墅洋房项目主要集中在北城、市府、麓南、省府、植物园、金鹰和星沙板块。其中，以市府板块有？个，数量最多所占比重达？ 从图我们得出，目前长沙别墅项目在各个板块的体量情况。北城、金鹰月湖、星沙、麓南、省府和市府板块是目前别墅竞争的主要区域。北城除外，这几大区域在体量上面没有很大的区别。 组团围合院落 产品特点 户型： 景观： 除部分转角户型外基本为大开间，短进深的户型特点，保证了南北通透舒适，光线充足。 重点是各个院落的景观打造。在各个院落内设计了曲折的休闲步道和各种装饰和构架，创造了一个令人愿意驻足的休憩空间 采用block围合式的组团规划布局，每个组团形成一个内庭院 销售情况 两房—复式均有 户型 110-220平米 折后起价3600 规划： 面积 价格 新西班牙花园洋房 建筑风格 星沙贺龙体校旁 位置 郡原居里 项目名称 户型配比分析： 洋房主力户型分析：113平米两室两厅两卫 南边赠送庭院以及超大露台 北面为封闭阳台，通过两个飘窗附赠两个花池 该项目的两房面积区间为82-176平米，其中，82平米户型数量较少，主要位于项目西头， 176平米两房户型基本与该户型相同，但附带一个地下功能室，地下室面积约为70平米 洋房主力户型分析：137-141平米三室两厅两卫 该户型最大的特点是开间较大，进深较短，保证了南北的通风和采光 客厅附带超大景观露台， 主卧除设计了独立衣帽间外更涉及了一个单独的会客以及观景区域 主卧会客区 洋房主力户型分析：134平米四室两厅两卫 该户型也为典型的段进深大开间设计 南北通透，通风采光优良； 由于在南北距离上受到限制，该户型的赠送面积较少； 但总面积控制的较为紧凑，室内浪费面积较小，因此比较受到欢迎 该项目的四房有134和173平米两种户型，173平米的四房为附带了地下室 两房、三房 户型 户型： 景观： 一楼洋房有内庭院，二楼三楼则有大面积的退台，使每户都能最大限度的享受到社区的宜居环境 最大限度的保留了地块的原生景观优势，并结合人本主义设计理念使景观更加丰富 充分利用了地形地貌，功能布局合理，使不同类型的物业既有机整合又不互相干扰 销售情况 原生态景观，人本宜居生活 产品特点 均价2700 规划： 面积 价格 现代简约 建筑风格 长沙经济开发区万家丽北路与湘龙路交汇处 位置 山水湾 项目名称 目 录 一、长沙洋房发展轨迹 二、长沙洋房现状分析 1、基本情况简介 2、价格情况分析 3、区域分布情况分析 三、长沙洋房发展态势分析 1、市场供销情况分析 2、未来发展趋势预测 四、洋房客户特征分析 五、洋房产品特征分析 六、个案分析 一、长沙洋房市场发展轨迹： 在长沙，2006年以前花园洋房已有零星的萌芽，山水芙蓉、同升湖国际山庄等大型别墅社区中，都有部分花园洋房。某种意义上，这类花园洋房只是别墅的补充或者点缀而已，并未成为主打产品。 “国六条”雷霆出台之后，叫停别墅开发、严控高档商品房、鼓励普通商品房，已成楼市大势。 在这一凝重的语境中，花园洋房脱颖而出。绿城·桂花城、万科西街花园、美林水郡以及更多正在酝酿的高端楼盘不谋而合，都在力推花园洋房。 花园洋房强劲崛起 2007年以后，随着卓越蔚蓝海岸的退台洋房、融科檀香山的电梯洋房等创新的产品形态不断出现，长沙洋房进入了全盛时期 二、长沙洋房现状分析： 40% 1.4 4500 新西班牙 ★ 星沙 郡原居里 43.38% 1.03 5000 欧式 ★ ★ 省府 托斯卡纳 60% 0.85 3200 北美 ★ ★ ★ 省府 比华利山 40% 1.6 3800 现代 ★ ★ 市府 卓越蔚蓝海岸 40% 2.3 7200 地中海 ★ ★ 市府 西山汇景 48% 1.8 2800 西班牙 ★ ★ 市府 长沙玫瑰园 60% 1.05 2700 现代 ★ ★ ★ 市府 南山苏迪亚诺 39.6% 0.96 2880 西班牙 ★ ★ 星沙 鹏基诺亚山林 叠加/ 洋房 双拼 联排 独栋 绿化率 容积率 项目均价 产品风格 产品类型 板块分布 楼盘名称 1、市场主要洋房基本情况 42% 1.47 4800 现代 ★ ★ ★ 省府 阳光100 40% 1.5 苏格兰 ★ ★ ★ ★ 省府 格兰小镇 40% 2.5 美式 ★ 东城 融科檀香山 53.2% 0.47 现代 ★ ★ ★ 北城 湘江壹号 0.4 现代 ★ ★ 北城 天际·凤凰岛 40% 1.5 欧式 ★ 金鹰月湖 藏珑湖上 36.7% 1.39 欧式 ★ ★ 金鹰月湖 山水湾 40% 0.6 欧式 ★ ★ ★ 麓谷 山水·英伦庄园 42% 0.99 北美 ★ ★ 麓南 中天山语林