2009全国GDP增速前十城市研究报告7.pptVIP

各月成交均价普遍低于去年同期水平 土地市场月份成交均价则依然表现出并不稳定的状态，从全国土地月份成交均价走势来看，2009年来月份成交最高值为8月份的965元/㎡，最低值则出现在2月份的528元/㎡，相差高达437元/㎡。其中3、4、5、8、9月份成交价高于去年同期水平；2、6月成交量同比跌幅超过5成，由于成交区域的分布及成交土地类型的变化，月度成交均价反映出来的波动相对明显。 2009年各月份中山土地成交均价走势（㎡、亿元） 招拍挂土地成交分析 2009年1-11月份，经中山土地资源局进行公开招拍挂土地宗数为121宗，成交面积447万㎡，成交金额38.2亿元。整体成交量较去年同期上升1.5倍。 工业用地成交量占据半壁江山 从各类型用地的成交比例来看，工业用地成交221万㎡，占据总成交面积49.5%，自08年以来工业用地首次大规模供应之后，今年更进一步加大供需规模；由于大规模地块的供需形式弱化，商住类用地累计成交量仅为221万㎡。刚好与工业用地持平。往年占据较大份额的商住类用地的成交比例却明显下降。 商住类用地成交均价同比上升20% 从统计数据显示，2009年1-11月份工业用地成交均价为402元/㎡，同比下跌11.6%。在供应量充足的前提下，工业用地价格表现相对较弱；另外，商住用地的成交均价则表现强硬，全市商住类用地累计成交均价为1289元/㎡，较去年上升20%左右。 2009年1-11月份招拍挂土地成交量、成交均价状况 西北重镇土地成交价格依然高居不下 在各区成交均价当中，西北古镇等地方由于高端的消费水平及极少的供应量。导致成交均价一直以来保持在相对的高位水平。今年古镇成交均价为3400元/㎡，属于价格第一梯队区域；其次，中心城区商业化程度较高的东区（2099元/㎡）及石岐区（2092元/㎡）属于第二梯队区域；此外，传统商业区西区（1636元/㎡），商住地成交均价超过1500元/㎡。 2009年1-11月各区商住地成交均价 土地市场小结 在经历上一轮市场成交高峰期后，张山不少开发商累积了一定规模土地。自2008年整体市场成交量陷入萎缩状态之后，到2009年上半年，开发商的投资信心依然相对脆弱，主要的方面则由于去年经济萎缩及行业萎缩带来的资金短缺及对市场前景的忧虑问题。适逢小阳春时期，开发商上半年的主要任务在于迅速去货而滚动经营资金。下半年则由于商品房市场日趋回暖态势，加之大型品牌开发商的纯纯欲动，以及外围市场帝王效应影响，土地市场出现了短暂的成交高峰期；在价格方面，市场成交价格则连续三年保持在720左右的水平，由于土地供需结构的改变，尤其是工业地块的成交比重上升，导致整体价格的表现力相对不高。 招拍挂土地的成交较去年有明显的增加，在流拍土地比例下降的情况下，土地成交率、溢价率较去年有明显的改善，但是大规模商住用地的供需依然保持在相对低迷状况。区域的供需矛盾依然较为严重，早期私人用地的规模囤积对市场后续供应状况带来障碍，继而导致热点区域土地的成交均价上升速度过快，给后市良性发展带来相应的隐忧。 商品房市场发展分析 商品房建设分析 商品房供需比：供应少于需求，全市现房容量同比缩减 从统计数据方面反映：在高成交的支撑下，今年以来开发商存货压力已有所降低。2009年3月份开始，由于政策刺激促使的刚性需求的集中释放，整体市场正经历着显著的回暖行情，2009年商品房市场现房供应量少于销售量。 全市历年商品发竣工/销售比走势（万㎡） 08年产品存量的积压导致2009年新增供应量同比显著下滑 根据中山国土局统计数据显示：2009年1-11月份，全市新建商品房当期新增供应面积为411.47万㎡，其中商品住宅351.35万㎡，与去年同期相比下降32%。由于收到2008年市场的低迷线状态拖累投资者信心。2009年以来，全市新增供应面积较去年显著萎缩。 新增供应量分析 2009年11月底新增商品房供应面积（万㎡） 小阳春行情促使下半年新增供应面积显著放大 2009年上半年的商品住宅新增供应面积为152.57㎡，同比下跌52%；而7-11月份全市商品房新增供应面积则为258.9万㎡。从数据反映，下半年各月新增面积较上半年显著放大，由于去年大规模积压存货的影响，上半年的去货任务相对较重。经历小阳春行情后，整体市场去化速度在短时间内爆发，一方面由于资金的快速回笼，另一方面由于存货压力的环节以及对于2009年下半年市场的乐观预测，不少开发商下半年的供应量显著放大。 2009年各月新增商品房供应面积状况（万㎡） 年度市场供小于求，年末市场存量较去年同期有所减少 在商品房存量方面，至2009年11月底，全市累计商品房恪守面积642.14万㎡，其中商品住宅397.8万㎡，与去年同期相比分别下降22%和30%。其中120-144㎡以上两个区段最为突出，