绿地2008年徐州商务城项目研究（3）.pptVIP

区域位置及由来 六本木新城(Roppongi Hills)位于东京都会区的六本木六丁目地区 。 六本木的来历，一说是六棵树的意思；一说与六个富有的名人有关。 六本木一带原本设有军事设施，第二次世界大战日本投降后，设施被美军接收，美国军营设立在此。之后逐渐开设了为外国人而设的商店与饮食店，六本木则演变成酒吧、夜总会等夜店林立的繁华地区。 六本木区域发展是有其自身发展文化底蕴的。 二、徐州2006年至2008年上半年成交面积分析 从2006年至2008年上半年，徐州写字楼累计成交面积为21.32万平方米。 2006年徐州写字楼累计成交面积为10.36万平方米，上半年成交面积约为1.38万平方米，下半年突增至8.98万平方米，约占2006年写字楼成交面积总量的87%。自2007年上半年开始徐州写字楼成交面积呈逐步下降趋势。 图3：2006年至2008年上半年徐州写字楼成交面积 2008年上半年徐州写字楼累计成交面积为1.922万平方米，1月份最高，达到6292平方米，由于春节这个传统淡季的影响，2月份骤降至3466平方米，3月份写字楼成交面积急剧萎缩至1085平方米。 4月强力反弹至3678平方米，继而由于徐州写字楼市场需求量大于供应量的现实状况，导致4月后成交面积逐步减少，但成交价格却稳步上升。 图4：2008年1-6月徐州写字楼成交面积 三、徐州2006年至2008年上半年分区成交分析 徐州共有云龙、鼓楼、九里、贾汪和泉山五个区。2006至2008年上半年徐州的写字楼成交主要集中在鼓楼、云龙和泉山三个区域。其中泉山区成交面积最高，达到8.63万平方米，约占两年半来徐州写字楼成交总面积的42%。 2006年至2008年上半年徐州写字楼成交均价达到4712.2元/㎡。云龙区的成交均价最高，达到每平方米5456.7元，其中，08年上半年云龙区写字楼成交均价达到5526元/㎡，比徐州08上半年写字楼的均价还要高出928元/㎡. 云龙区成交面积占三区最少，但成交均价确实三区之首，且要高于成交均价位居第二的泉山区600元/㎡，这是由于本地区的供应不足以支持需求所造成的。 表1：2006年至2008年上半年徐州分区办公楼成交情况 4819.9 416055032 86319.51 4237.5 334819962 79013.26 5456.7 206624040 37866.08 合计 4027.76325.63 4530.48401.96 5525.94493.24 2008上 4342.1 127087432 29268.52 5154.3 131155077 25445.95 5069.3 129946148 25633.83 2007 5194.4 263489953 50725.39 3666.5 165600251 45165.35 4303.37739.01 2006 成交均价（元/㎡） 成交金额（元） 成交面积（平方米） 成交均价（元/㎡） 成交金额（元） 成交面积（平方米） 成交均价（元/㎡） 成交金额（元） 成交面积（平方米） 泉山区 鼓楼区 云龙区 年份 四、2006年至2008上半年徐州部分写字楼成交明细 经双方协定，以帝都大厦、恒茂国际、宏宇新天第、金地国际、贵邦财富大厦、华隆财富大厦、兴隆大厦、汇源置地广场等8个写字楼作为分析对象。 2006年至2008年上半年徐州写字楼成交项目共15个，主要成交量集中在鼓楼区的金地国际，成交面积总量达到47958.4㎡，占2006年至2008年上半年成交总量的23.6%，其成交均价为3555.6元/㎡，低于其区域办公楼成交均价。成交均价最高的是云龙区的帝都大厦，达到5736.31元/㎡。2008年1月至6月，帝都大厦的成交均价达到6055.15元，为2008上半年成交均价最高的写字楼物业。 其中2008年上半年主要成交集中在鼓楼区的宏宇新天地，且该物业也是2008年新增供应，成交了130套，合计面积为5935.83平米，成交均价为3873元。 表2：2006年至2008年上半年徐州部分办公楼成交明细－附1 　-- 　-- 　-- 　-- 5390.27 436.78 5516.93 7246.56 3560.15 4154.99 　-- 　-- 　-- 　-- 4963.54 243.39 200607 　-- 　-- 　-- 　-- 5282.78 100.21 5485.70 923.91 　-- 　-- 　-- 　-- 　-- 　-- 4638.00 92.35 200606 　-- 　-- 　-- 　-- 5211.67 98.68 　-- 　-- 　--