南昌城泰瑶湖1008地块整体定位及物业发展建议（上）.pptVIP

城市规划及区域发展 城市宏观背景分析 房地产发展判断 项目背景 住宅市场分析 公建地块分析前提 客户研究 发展战略及定位 各物业市场研究 发展方向判断 方案细化建议 住宅部分 公建部分 思维 导图 项目问题及案例借鉴 国家统计局利用经济计量模型做出预测： “十二五”（2011-2015）期间，中国GDP年均增长率将达到8％左右 IMF、世界银行将中国2011年GDP增幅预期自先前的9.7%调高至9.9% 宏观层面 “十二五”中国经济依然持续快速发展，将支撑房地产行业良好发展 1 人民币自2005年7月11日宣布汇率不再盯住单一美元货币 ，宣告升值拉开序幕；至今已升值7.9％； 人民币升值预期带来外资涌入，A股股市掀起热潮，房市投资增值度高 2010年9月通胀率突破3.7％，超出国家CPI涨幅警戒线 2010年12月CPI增幅4.4％，创造2年来持续新高 数据来源：中国人民银行 人民币对外持续升值、对内贬值促使资产价格上涨。楼市投资热情高涨不下 宏观层面 楼市调控在9.29后加码，限购、紧缩信贷、加息等一系列条件使房地产在短期内面临利空 宏观层面 2010年全国主要城市商品房成交面积和价格统计 2010年为典型的政策市，但政策对市场的影响效力边际递减，年末再现销售高峰 1月：国十一条 4月：国十条 9月：9.29新政 宏观层面 对于政策效力之边际递减的现象，世联认为存在以下3点原因： 1、由于价格并无实质性下跌和成交量的支撑，导致部分购房者对政策丧失信心； 2、政府历次政策的逻辑是短期内通过抑需求，引发资金紧张，迫使其降价促销。但从历史来看，第四季度为销售旺季，此时往往是供求两旺，这种季节性因素也会使政策效力下降； 3、由于年中受调控政策影响，部分开发商销售业绩不理想，为了完成全年销售任务，这些开发商加大了年末推盘力度，在一定程度上削弱了9.29国五条政策对市场的影响。 2011年预判 2011年存在不确定性，但可以预见未来的楼市调控将更加全面，力度将更大 2010年楼市调控之所以被称为史上最强，其最根本原因是通胀背景下带来的资产价格上涨。然而目前通胀形势依然严峻，以至于今年CPI调控目标拟提升至4%，同时政府对楼市态度依然坚决，这不难看出：2011年无疑又是一个楼市调控年。 世联研究认为，2011年楼市政策将主要体现在三个方面： 继续加强原有政策的落实，严格执行，尤其是过去尚未执行的政策。 政策力度的加强。比如：若楼市继续反弹，二套房的首付和利率或会继续提高，亦有可能效仿香港征收特别印花税，二手房交易的营业税或会恢复5年内全征，还有契税提高到3%以上，甚至出台房产税等等 政策覆盖面拟扩大。覆盖面扩大的政策主要有两个：一个是限购令，可能会在目前16个城市的基础上增加若干个二线城市，其中四川省曾发文要求所属州市按情况实施限购，郑州亦表示将限购，武汉、南昌已限购；另一个就是开发商预售资金的监管可能会由目前的北京和浙江省扩大到其它省市，从而进一步限制开发商的融资，加快开发商的开发和销售。 世联研究认为： 滞后 1.5 年的新开工面积与当期销售面积非常吻合。由于 2009 年下半年至 2010年上半年的大牛市，造成了新开工面积急剧放大，这将造成 2011 年 4 月份至 11 月份期间，市场上可能有大量的新增潜在供应。 如果2011年4 月份以后，政府采取更严厉的措施抑制市场成交，导致实际需求萎缩，供过于求的现象将要重演，届时房价或将面临较大的下行压力。但考虑到 2011年中西部地区的销售面积继续迅猛增，将在一定程度上减弱未来的供大于求的压力，缓冲价格下行的压力。 未来潜在供应将持续放大, 房价面临较大下行压力，但中西部区域将成为缓冲区 2011年预判 2010年南昌房地产投资持续增长，地产投资占固投的比重逐年增加 2010年，南昌全年全社会固定资产投资完成1031.9亿元，比上年增长25.8％，全年房地产开发完成投资229.9亿元，比上年增长36.8％。 房地产投资占固定资产投资的比例逐年提高，10年房地产投资占固定资产投资的比例为12.6%。 南昌市房地产投资与固定资产投资额 （亿元） 资料来源：南昌市统计年鉴 中观层面 2 2010年南昌商品房市场出现供需爆发式增长，房地产发展提速 中观层面 2010年南昌市（含新建县和南昌县）共有新推和续推楼盘96个，共开盘374次，整体推盘量超过400万平米，较上年增加了约96万平米，增长了28.4%. 整体销售均价突破6000元/平米。年末较年初上涨了45.6%. 整体销售率达到63.1%，三年来首次在60%以上，比上年提升了6%. 依托整体经济发展和房地产发展的大势，部分二三线城市将出现持续爆发式增长 2005-2008年，合肥市商品房均价基本在3000