蓟县项目研究及顾问报告（下）.pptVIP

可比案例分析总结： 虽然项目地块具备开发大型旅游地产项目的一些基本特征，但从项目地幅的规模、项目的位置、自然景观资源等方面均不具备开发大型旅游度假产品的条件。因此需结合项目地块自身特点，设计开发适宜产品。 项目位置 四至： 占地：300亩 容积率：0.5~0.8(建议） 总建： 周边：目前周边为已有村落、废弃石矿场以及一些零星梯田。 项目位置 区域可达性 项目周边环境分析 策略方向一:根据目前市场较为平淡的现状，可前期持有土地，在未来市场好转的情况下开发高端产品 开发高端产品，以独栋+联排别墅作为主打产品，将产品做精，加大项目自身景观营造，突出健康、养生、休闲概念。在市场成熟阶段，抢占区域空白。 主题定位 产品——纯生态的居住养生居所 依山势，辅人工，巧雕琢，在充分融合纯粹天然美景的前提下，用超前的产品设计打造一个真正的纯生态人居，用别墅、洋房等产品形式将整个社区打造为融自然、人文的高品质社区。 度假——多样化的休闲娱乐营地，三重度假空间 第一重 远离城市纷扰，感受古渔阳积淀深厚的历史、文化底蕴，体验淳朴归真的民风民俗，陶冶忙碌的性灵。 第二重 拒绝亚健康，真正从身心回归自然，让原生态山、水、林完美生活。 第三重 娱乐身心，在独有的主题乐园或特色的体验式商街中体验城市中无法满足的快意。 业态配比 价格定位 客群分析 产品定位 产品定位 产品定位 产品定位 产品定位 产品定位 产品定位 业态配比 价格定位 客群分析 产品定位 产品定位 产品定位 产品定位 产品定位 产品定位 产品定位 圣光蓟县项目报告 6.市场定位 蓟县市场研究总结 商业、配套服务业的发展与发达的旅游业不对等，为前者创造了发展空间。 目前蓟县没有相对完善的综合商业载体，较为突出的是中高档社区内的配套的社区商业、会所，随着未来蓟县的发展，高档次的商业设施、服务型办公类产品将会逐步开发，建设。 本项目周边主干道畅通，通往项目地块的交通路网需完善。 城市基础建设的完善，为地区经济、房地产市场发展起到良好促进作用。 津蓟、蓟平等多条高速的建成通车对蓟县与外界沟通起到相当大的促进作用。 从近两年土地成交情况及用地性质统计来看，未来两到三年内蓟县将会出现大批别墅、洋房产品供应出现。 蓟县房地产市场尚属起步阶段，独有的山水资源为蓟县发展旅游度假型产品创造了有利条件。 目前区域房地产市场较中心城区及其他郊县相对落后，普通住宅的主要客群为蓟县本地及外来打工人群，一些当地高端项目的购房者多为当地高收入人群及市区购买第二、三居所人群。 预计未来一段时期，蓟县将重点建设中等旅游城镇。 旅游业是蓟县经济的主导产业，在旅游业的带动下，天津蓟县第三产业所占比重比全市的平均水平低四个百分点，高于静海及宁河第三产业所占比例。 蓟县以农业、旅游业经济为主，其农业人口及农业经济所占比重居全市各区县首位。 宏观经济的快速发展将有利于房地产市场远期发展，旅游业发达将产生大量流动客源，带动区域商业、服务业的快速发展。 　 　 　 从各项经济指标分析得出，蓟县农业人口居多，综合经济实力落后于其他区县，本地居民收入及消费水平不高 借鉴意义 市场研究结论 目前全国房地产市场均处于低谷时期，区域市场波动、客群转换等不稳定因素较多 以目前市场状况来看，不是项目开发的最佳时机，如能以较低的成本获得土地，可先期持有，待市场好转后再结合市场需求进行开发。 1.地幅面积小，不利于休闲设施及主题的建设和大型旅游度假产品的开发2.距离旅游景区尚有一定距离3.村落、铁路和厂房等因素使周边现状杂乱4.项目可达性较差5.水电等基础设施需要后期开发建设 蓟县第二、三产业发展落后；人均收入及消费市场水平不高；对于高端产品的需求有限 结论 地块因素 市场因素 市场研究总结及策略方向 中长期策略考虑因素 经过调整期后，整体市场将回归理性，对于区域市场而言，相对落后的现状将放大市场发展空间 以未来市场发展趋势及项目地块优势因素分析得出：在土地获得成本低于蓟县城区一般楼面地价1700元/平米的情况下，可根据市场现状在中短期内开发市场接受度较高的产品 项目地块具备一定的山区旅游资源，但地块位置靠近城区，属于风景区边缘，从项目地幅的规模、项目的位置、自然景观资源等方面均不具备开发大型旅游度假产品的条件。因此需结合项目地块自身特点、市场需求，设计开发迎合市场的产品。 蓟县基础设施逐步完善，将为区域经济市场发展提供有利条件；区域人均居住面积低于市区26平米水平，市场仍具备需求空间 结论 地块因素 市场因素 市场研究总结及策略方向 中短期策略考虑因素 市场研究总结及策略方向 策略方向二: 着眼中短期市场：开发适应市场的中端、中高端产品，以联排别墅+花园洋房为主打产品。用项目自身品质和较有竞争力的价格取胜； 市