世联2011年近期新政调控下房地产市场解读2.pptxVIP

借鉴点二:但从中期来看,限购令的影响被市场消化后，市场销量迅速回升，价格一般在11月份出现高峰，在12月份回落数据来源：世联数据平台借鉴点三:限购后市场各类产品的表现如何?新政下市场变化：由于武汉限购令及国八条出台后即进入春节，市场各类产品表现还无法对效果进行有效分析，因此，以深圳市场数据作为参考；从深圳出限购令后成交情况来看，成交量应声而跌，抑需求效果可谓立竿见影新政来源：世联数据平台从前八周的比较情况来看，一手房上周成交结束连续下跌态势，上周共成交609套，环比增长34.4%；一手房成交均价达16534元/平米，呈现下跌态势，环比跌幅达8.3%。当成交下跌声一片时，市场上各类产品分别有怎样的表现？新政影响小结从成交量上来说，均出现不同程度的下滑，其中80－120平紧凑三房、四房受新政影响最小深圳全市新政前后各户型走量变化图房型9月份销售套数10月份销售套数环比下降30－50平一房2046966%50－80平二80－120平紧凑三四房130692629%130－180平舒居三四来源：世联数据平台新政影响小结从客户层面上来说，高端首置客户、首改客户受新政影响较小，其需求的80-120平紧凑户型影响较小首置客户：高端首置客一步到位经济实力不强的首置客户暂缓购房，经济实力尚可的首置客户影响不大，且倾向于一步到位，购买中等户型产品首付款调整到30%及以上二套房首付5成，1.1倍利率首改客户：需求性价比高的物业尚有购买资格，有一定的承受能力，其中换房刚需人群或寻找更紧凑的、性价比更高的物业。暂停发放购买第三套房以上住房贷款多改客户：限购由于限购令的影响，多改客户影响很大。限制家庭购房套数，深户限购2套房，非深户限购1套投资客户：重点打击限购令的影响，重点打击投资客，大量投资客转战商业地产。市场给予的启示启示一:国八条政策力度远胜“国十条”，彰显政府调控决心，标志着调控进一步升级和深化.“国八条”、上海重庆两地房产税试点办法连续出台，各项调控较2010年4月出台的“国十条”更加严厉，将形成“8+210”的政策合力。此外，中央政府“提前”发布政策（春节前而不是3月两会后），表明中央政府对2010全年宏观经济增长数据较为满意，同时也有利于政策影响在春节前后的传统淡季期间逐步释放，并能充分彰显政府推进房地产调控、遏制房价的决心，标志着调控政策的进一步升级和深化。 启示二:短期市场量价将受到显著影响，2011年全国商品房销售面积下降和价格结构性下跌可能性加大.此次调控政策密度、严厉程度、出台时间均超出市场预期，特别是限购等行政措施的采用，将对市场短期需求产生显著影响，加之扩大供给等政策的配合，将大大改变普遍存在的房价上涨预期;随着限购范围扩大至35个大中城市（2010年销售面积和销售额占全国比重分别为35.6%和51.6%），预计此类城市销售面积将受到显著影响（2010年北京、上海降幅超过30%），带动全国销售面积下降。限购城市的房价可能出现结构性下跌，新兴城区、高档物业等将受到更大影响。启示三:短期行政调控房价、限购与中长期税制改革相结合，房地产市场运行格局将发生显著变化. “国八条”首次明确提出“房价控制目标”，并制定了严厉程度前所未有、覆盖范围大大增加的限购政策，进一步强调了短期行政手段的力度。房产税试点改革政策的及时出台，也标志着“房地产税收制度改革”进入实际操作阶段。短期政策与长期政策相结合，将大大改变房地产市场的运行格局，包括地方政府、商业银行、购房者、开发企业在内的相关各方都应做好长期准备。启示四:在严厉限购政策之外又出台房产税将产生叠加效应，加大高端住宅市场的波动.上海、重庆两地的试点方案均仅限于大面积高档住房或多套住房，税率也相对较低，初期对购房者的压力不大，对地方政府的税收贡献也不高（重庆表示第一年新增房产税1.5-2亿元，而目前公租房建设投入达40亿元，2009年重庆房产和城市房地产税为12亿元）。2010年重庆、上海高端住宅成交面积占整体比重约10%，试点将主要对这类物业产生影响（此前上海已出现一定程度的高档住房抢购现象），而未列入征收范围的住宅受影响不大，该类物业和非试点城市将主要受到“国八条”相关政策特别是限购令的影响。启示五:房产税试点范围将逐步扩大，但需警惕税收转嫁和普通居民住房负担增加. 1月27日，国税总局表示将总结试点经验，适时研究提出全国改革方案，条件成熟时在全国范围内征收房产税。展望十二五期间，“完善住房体制、引导住房需求”将成为房地产调控的重要目标。如何在不增加普通居民住房负担的大前提下推进房产税制改革，将是影响十二五甚至更长时间内房地产业发展的重要一环。关于2011年的市场判断:总体是”不好也不坏的市场”几个关键点:调控主线：中短期以抑通胀、降房价为核心，中长