2011年2月沧州竞品大盘项目营销市场调研报告1.pptxVIP

北 京 新 思 益 地 产 机 构 B E I J I N G Xin Si YI ．C O，L T D．; ; ;市场总体分析;政策解读引导下——三年大变样;城市解读;城市解读;中国特大跨世纪工程――黄骅港，距日本九州港900海里，距韩国仁川港480海里，是一个多功能、现代化、综合性的国际港口。工程全部建成运营后，将成为集煤炭、原油、成品油、杂货、化工、客运、集装箱为一体的北方综合性枢纽大港。 沧州地处环渤海中心地带，是河北省确定的“两环” (环京津、环渤海)开放一线地区，也是京津通往东部沿海地区的交通要冲。 京杭大运河南北贯穿市区，北接天津、北京，南通杭州、苏州； 京沪铁路、朔黄铁路和京沪高速公路、石黄高速公路在沧州交汇。京九铁路、朔黄铁路在肃宁县交汇。 多条高速公路、铁路贯穿市区，加上黄骅港建设，沧州成为重要交通枢纽城市之一。;城市发展战略;1、沧州是河北省经济和农业的主要命脉，是国家重点化工城之一。 2、辖有华北、大港国家两大石油企业，石油资源丰富；是全国四大产盐基地之一，拥有129.7公里海岸线，海洋捕捞、海水养殖已具规模。 3、各种丰富的资源和港口经济的发展吸引了大量的外来人口，推动了房产消费的不断发展。 4、地理环境有较大优势，东临渤海，北靠京津，与国内山东半岛和辽东半岛、国外日本九州港和韩国仁川港隔海相望。 5、市区道路宽平，交通顺畅，居民有方言，性格爽直，总人口较多。 6、气候干燥、雨水少，城市东部污染严重些。;沧州市房地产市场概况; ;沧州市房地产市场呈现供需两旺 居民购房欲望日益高涨，从需求类型分析，以自住和改善住房需求为主，这说明市场信心和市民的消费欲望正在逐步增强； 价格持续上涨 房价整体呈上涨趋势，市中心住宅5000元/㎡，周边区域4500元/ ㎡，开发区3500元/ ㎡。 区域供应量不均衡 市区居民对生活品质的高要求，乡镇人口的城市化需求，外来人口的不断增加带来的住房需求，导致住房需求量与日俱增，由此带动市里住宅供应量的增加，其中运河区供应量最大，其次是新华区、开发区，全市在售和预售项目高达20多个，总体来看，市区西部楼盘不仅从数量上、价格上均高于???部； 三年大变样将带来更大的供应量 推行“三年大变样、推进城镇化”，随着拆迁改造工作的不断推进，房屋供应量将不断增加，项目之间将更激烈的竞争； 各开发商在竞争中共存，产品逐步多样化，人性化 开发商都开始考虑人们的生活质量，产品由单纯的营房式建筑逐步发展为注重园林设计、科技含量、整体风格、产品创新、后期物业管理等房子的衍生概念，从而使住宅产品更加人性化，形成差异化竞争，园林式设计更贴近人们的意愿，更受到购买人群的欢迎；整体市场高中低档产品并存，特征明显，形成以高层、小高层为主，多层为辅，夹杂少量别墅的城市建筑形式； 贷款购房日益增多 高档楼盘一次性付款比例较高，中低档楼盘消费者贷款购房比例逐步提升。由此看出，受房价上涨因素的影响，一则沧州市普通居民的购买力在不断下降；二则消费观念逐步转化。; ;总 结 随着供应量放大，目前沧州市房地产市场进入新一轮的产品竞争层面，和前几年单个项目拉动不同的是，本阶段竞争是多个项目共同托动板块的过程，也是消费群体细分的过程。 在售楼盘利用自身地段、配套、产品、服务等多方面的综合优势抢夺客户，房地产市场呈现极度繁荣的景象，人们的购买期望和成交率也呈现逐步上升的趋势。;重点大盘及区域竞品项目分析 ;运河区项目（迎宾大道以东，清池大道以西） ;地理位置;3000平米会所，40%绿化园林，写字楼、商业街等配套打造舒适度、高品质的地标性社区。销售状态：正在预售，按交款比例优惠：首付3成优惠30元/平米，首付5成优惠50元/平米，全款优惠100元/平米。目前主要推售临近经四路的C区，2年半后交房。;地理位置