【商业地产-PPT】2008年泗县房地产市场研究报告99P.ppt

序言 此报告分两部分，主要回顾07年泗县房地产和展望08年泗县房地产发展趋势,在总结的基础上,紧贴市场制定08年推案计划,具体执行根据工程进度、市场反映、销售情况再做调整。热诚希望与贵司共同携手努力，成功打造登达·东城虹郡楼盘,不足之处望贵司批评指正。 第一部分 登达东城虹郡08年整合营销推广思路 08年项目营销思路之－－项目本位思考 第二部分 登达东城虹郡近期营销推广方案 如何成就一段文雅与居住的良缘? 地图 二、本项目ＳＷＯＴ分析 四、客群分析 推广总原则 1、推广初期任务主要为唤醒人气，形成关注，明确项目定位。 2、在建立品牌形象的基础上，结合区域未来利好消息，营造物超所值概念。 3、年度推广以开盘为突破点，尽快形成市场关注，积累人气。 4、做好销控的同时（市场接受度高的位置有计划的推出），保证适度的选择余地。 5、多举办公关活动（提高项目品味与价值）配合媒体传播，创造良好的社会口碑。 营销战术突破口——闪击特攻队 战术突破口1：地块抗性—— 分遣特攻队1：重新定义地块价值 战术突破口2：季节性强—— 分遣特攻队2：强调与文化气息适度距离 的感染性 战术突破口3：入市时机—— 分遣特攻队3：内外兼修、广泛捕捉客群 战术突破口4：配套问题—— 分遣特攻队4：依托地块强调发展潜力 战术突破口6：品牌弱势—— 分遣特攻队6：深度发掘产品特质，形成 独树一 帜的项目形象 ○结婚房者： 　　这部分购房者更看重社区周边配套设施是否齐善和生活的便利性。对于年轻人来说，休闲娱乐、交通配套尤其重要。其面积需求通常不太大。 　　故对于这部分客户建议应把生活配套、休闲娱乐、交通气候宜人等为主要述求点。 ○教师： 　　 这部分购房者由于工作在附近，在此购房是作为第一居所，因此他们比较注重日常生活的便利性以及将来子女教育等相关问题。他们的面积需求通常在百平左右。 　 故对于这部分客户建议应把生活、教育配套等作为主要述求点。 ○投资客： 　　他们有眼光，有投资意识，对购房投资认识深刻.一般为二次置业甚至多次置业，购房经验丰富，理性，不易冲动.他们有较强的前瞻性,更看中项目的升值潜力和出租的便利.所以对于这部分客户应把项目的升值潜力、区位及交通优势作为主要的述求点. 五、价格建议 2900---3600 3300 开盘期 2800---3450 3100 预售期 价格区间 销售均价（元/㎡） 开发期 注1：预售期可以拿30%的物业进行市场探询，根据市场反馈的情况再做相关的价格调整 3050----3780 3450 强销期 价格区间 销售均价（元/㎡） 开发期 注：在合理的销控下强销期的价格在开盘期的价格上上调5%—10%。 第三部分 掌 控 全 局 的 制 胜 之 路 ————营销推广 湖畔诚品 大禹城邦 枫桦美地 飞跃经典 怡众名城 伟业星城 咖啡小镇 高档 高档 中 中高档 中高档 中高档 高档 本项目所属区域由于长春高新区的快速发展，近些年来一直是长春市民理想的居住地，所以集聚了高中档楼盘，居民消费能力偏高。 (二)、产品档次对比 (三)、建筑面积对比 8 万㎡ 建筑面积 7万㎡ 占地面积 湖畔 诚品 17万㎡ 建筑面积 80万㎡ 50万㎡ 5万㎡ 15.7万㎡ 12万㎡ 72万㎡ 58万㎡ 36万㎡ 25万㎡ 40万㎡ 25.5万㎡ 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 占地面积 飞跃 经典 占地面积 枫桦 美地 占地面积 大禹 城邦 占地面积 伟业 星城 占地面积 咖啡 小镇 占地面积 怡众 名城 截止到2007年上旬，长春市西南片区开发规模较历年有了大幅度增大，新开发项目不断上马，总体市场供应量不断增加，这将在一定程度加剧地产市场竞争。 (四)、产品类型对比 高层 湖畔诚品 多层 高层 飞跃经典 多层 高层 枫桦美地 多层 伟业星城 多层 高层 大禹城邦 多层 高层 咖啡小镇 多层 高层 怡众名城 不断的开发建设，西南部片区土地资源已非常稀少。随着土地价格的上涨等多方面原因，多层与高层产品成为今后开发的主力建筑形态，消费者选择产品的倾向也会随之转变 。 (五)、销售价格对比 3300——4950元/㎡ 价格区间 湖畔成品 3700