【商业地产PPT】2110房地产策划-滕州商业地产项目市场定位报告-2008年-86-21PPT下载.ppt

滕州项目初步市场定位报告 地产营销策划部 2008年9月 2002—2012年滕州社会阶层形态变化 量体优势 本项目占地约24万余平方米，如此大规模的专业市场项目在目前滕州房地产市场上首屈一指。大规模项目的开发会逐步带动整个区域的发展，带动周边的配套形成，物业升值潜力巨大，从而提升房地产开发公司的品牌形象。 地段优势 而两个成熟市场的存在为本项目开发奠定了良好的基础； 新行政中心的存在大大提升了本项目所处的地段价值； 新汽车站的存在也是本项目作为一个大型专业市场的前提条件之一。 物流条件 作为大型专业市场而言，本项目地段优势极为明显，周边道路交通条件优秀，物流条件良好。 开发商实力 伦达集团开发、运作了多个大型专业市场，是一个实力超群的专业市场开发、运营商。 地块优势 地块方正、保证了建筑规划品质。 政府支持 本项目是滕州市政府重点项目，政府在各项政策上均有多项优惠政策。 绿地优势 在本项目政府规划的214亩街头绿地，无形中提升了区域购物景观环境。 环境劣势 其他三侧基本为农用耕地和农民自建用房，未形成较好氛围，项目周边居住人群的层次不高，对本项目住宅小区的整体档次有一定的影响。 配套劣势 目前周边的配套极不完善，由于本项目量体较大，现有的配套是远远不能满足业主需求。缺少大型的超市、餐饮、娱乐等配套，使得购房者对于本区域缺乏信心。 交通劣势 距离市中心有一定的距离，公交系统极并不发达，整体出行较为不便。 城市向北发展已得到广大消费者的认同，给本项目的开发带来契机。 雄厚的小商品市场基础，经营户众多，经营情况稳定。现有市场硬件、软件条件以无法支持市场发展，市场需要一个现代化的专业市场。 城市经济迅速发展，城镇居民收入持续增加，潜在改善居住条件的客源众多。 城市定位给本项目带来的机会 滕州房产市场发展迅速，价格稳中有升，市场前景看好。 市场中投资类商业项目供应量较小给本项目带来的机会。 宏观调控给宏观市场带来的影响较为明显； 房地产市场的不确定性对市场所带来的压力较大； 拆迁工作进度给本项目开发所带来的不确定性； 量体大。区域客源难以满足本项目需求。 周边城市枣庄、徐州、临沂大型小商品批发市场带来的威胁 目前改造市场租金成本极低，对于客户是否可承受销售及高租金所带来的威胁 土地价值分析 本项目位于滕州市新城区，距离目前商业中心车行约15分钟。区域东侧规划为城市行政中心。市政府、统计局等政府机构已建成并投入使用。 区域西侧大型物流中心。 滕州长途客运站也建成投入使用。 从项目地段资源分析，随着新行政中心开发的逐渐成熟，片区环境的逐步改善，一个全新的行政文化中心逐渐成型，区域的土地价值将大大超过目前区域的土地价值。 政府给予的优惠条件，使得本地块比竞争对手更有条件建造获得成功； 一个符合市场的优秀产品会给大大增加项目的土地价值。 项目价值 地产项目价值的不断创造需要从许多方面努力。比如项目规划是项目价值的最基本、最核心的条件。 一个项目品质的高低将直接影响其总体在市场的地位、消费者关注度、口碑、认同度，从而对其销售价格、销售速率的产生极大的影响。 在本项目土地价值极高的条件下，只有在产品品质上精益求精才能使土地价值得以体现并使其更具增值潜力；反之会降低自身土地价值，从而陷入价格竞争的恶性通道，造成项目开发的失败。 本项目定位 一座现代化的 国际商贸新城 历史文化街区商业业种筛选原则及流程 世联研究模型 商业选择原则：体现历史文化街区内涵、充分考虑区域功能互补，并符合市场的需求 制定严谨的三步筛选流程进行太平街历史文化街区的商业业种筛选 初步筛选： 根据系统科学的筛选原则选择符合的商业业种，不符合条件的不应入选。 根据原则细选： 根据初选业种结合筛选原则结合街区商业规模、市场需求及面向客户群，选择具体的商业品种，排除不符合业种。 通过参考案例并结合长沙商业基础与规划，以下17个商业种类可成为备选业种 利用一套系统、科学的的标准初步筛选潜在的商业业种 初步筛选标准的定义及符号说明 各个备选业种在太平街历史文化街区符合性的综合评价（1/2） 各个备选业种在太平街历史文化街区符合性的综合评价（2/2） 世联认为综合评分达4分以上的业种，可以打造成为符合历史街区的业种 服务模式建议： 代理服务方式 整体代理服务方式 签定广告代理，对客户进行全方位、系统的服务模式； 所有服务内容只涉及合润招商项目； 签定合作代理协议，由专项组专注服务； 并根据具体的项目，增加配备对应人员进行针对性的服务。 收费方式建议： 服务内容： 创意服务： 平面设计 影视创意 新闻炒作…