【商业地产】扬州某房地产项目产品定位分析报告-96PPT-39M-2007年.pptVIP

扬州项目产品定位分析报告 目 录 （一）城市环境 1、城市总体规划 3、西南板块规划 4、“第贰城”规划 “第贰城”简介： 规划中的“第贰城”是扬州经济开发区的中心片区，总面积约3平方公里，被大型生活区和广阔的产业区所拥围，与扬子津科教旅游区、国家及出口加工区、港口物流园区以及扬州大学园区相毗邻； “第贰城”计划用3—5年的时间，成为与扬州市母城互补的现代商圈和开发区的现代服务中心； 目前“第贰城”正在实施中央景观区北面和东北面土地的规划建设，周边现有工厂将会逐渐搬迁。 5、《扬州市房地产业发展第十一个五年专项规划》 小 结: 二、市 场 精 研 1、总体供需分析 分析： 房地产投资力度逐渐加大，住宅施工面积不断增长； 与05年相比，06年土地出让面积进一步加大，后市潜在供应压力仍然较大； 06年全市销售量增长10.6%，但市区销售面积增长幅度达到43%； 2、价格分析 Ⅰ.住房均价从2003年底均价2700元/㎡上涨到目前均价3500元/㎡； 住宅均价主要集中在3200—3800元/㎡之间； 市中心高档楼盘价格在4600—5500元/㎡之间； Ⅱ.多数楼盘价格在4000元/㎡以下，突破四千的楼盘较少，产品同质化现象较为严重。 3、供应结构分析（西区11个在售楼盘） 目前在售楼盘供应面积主要集中在90—110㎡与120—144 ㎡两个面积段； 110—120 ㎡小三房市场供应量少，拥有一定的市场潜力； 70 ㎡以下小户型面积也占有一定的市场供应量。 4、需求结构分析 5、供求结构综合分析 7、户型面积配置分析 受总价的约束，户型面积有目前的舒适三房向经济型小三房及两房发展；受总价的约束，在满足住宅内部空间多样化需求的同时，户型面积有偏小的趋势。 8、市场潜力分析 目前市场产品去化速度较快，后续供应总量较少，整体市场环境良好； 政府城市规划主力向南发展的导向作用，给本案带来了机遇； 周边同类产品的区位优势与本案相比存在一定的差距； 相对高层物业类型，消费者对小高层的接受度更高；相对小高层而言， 多层的接受度更高。 10、市场前景展望 市场购买力依然看好； 客户对产品品质的追求将愈发明显； 小高层、高层将被逐步接受； 面积相对偏小的经济型户型将具有很高的市场前景； 西南板块将成为继城西以后新的开发和销售热点。 三、地 块 解 读 一、地理位置 位于扬州市西南部，经济开发区内。扬州市迎宾大道—扬子江中路以西，开发路以北，维扬路以东； 地块以北为世纪家园，仅一墙之隔。 分析： 距离市中心（文昌阁）约4公里， 位于规划建设中的“第贰城”的中央 景观区东侧，是城市南向发展战 略的第一站。 二、周边环境 三、SWOT分析 四、结 论 高性价比的精品住宅是本地块的最佳选择方向。 1、重点竞争项目分析 位 置：扬子江南路与南绕城高速公路交界处； 规 模：占地11.8万㎡ ，总建筑面积24.9万㎡ ； 产 品：小高层、高层、单身公寓、商业； 价 格：均价3300元/㎡； 客 群：开发区工厂职员、大学城及扬子科教园老师； 户 型：三室两厅两卫、两室两厅一卫、三室两厅一卫； 面 积：87.88—144.85 ㎡，两房90 ㎡以下，小三房115 ㎡以下； 风 格：现代风格； 销 售：2006年10月开盘，一期推出1331套住宅 ，目前去化率约为61%； 综 评：规模较大，配套少，位置较偏，产品户型相对较多，综合竞争力一般， 开盘前跟开发区企业合作实行团购，前期销售情况良好。 富川瑞园鸟瞰图 富川瑞园户型综合评析 布局经济合理，利用率较高，设计类型多： 2/2/1户型面积集中在87—98 ㎡之间； 3/2/1户型面积集中在113—125 ㎡之间； 3/2/2户型面积集中在130—145 ㎡之间。 内部空间功能分区合理，结构紧凑； 全部采用双阳台全明设计； 部分户型入户花园设计，提高了品质； 部分户型客厅朝北，采光效果差； 大部分户型南北通风效果不太理想。 位 置：维扬区开发路与顺达路交汇处； 规 模：占地17.5万㎡ ，总建筑面积28万㎡； 产 品：多层、小高层、高层、沿街商业； 价 格：均价3600元/㎡； 客 群：邗江工业园员工、周边商场私营业主、大学城教师； 户 型：三室两厅两卫、三室两厅一卫、两室两厅一卫、一室一厅一卫； 面 积：70—135 ㎡； 风 格：现代主义名仕艺术家园； 销 售：2005年11月开盘，已累计上市1050套，因面积配置偏大，目前仅去