发达国家居民住房租赁市场经验及借鉴.docVIP

发达国家居民住房租赁市场经验及借鉴 　　[摘要] 成熟的住房租赁市场，不仅可以有效提高居民消费率，而且能够实现居民买房和租房的效用均衡，减缓房价上涨对宏观经济的冲击。本文分析总结了德国、美国、日本等主要发达国家居民住房租赁市场的发展和管制经验，并从法律保障、开拓房源、保护承租人利益、发放租金补贴等方面发展我国的住房租赁市场提出了政策建议。 　　[关键词] 住房租赁 自住房 出租房 发达国家 　　[中图分类号] F293.3 [文献标识码] A [文章编号] 1004-6623（2012）02-0031-04 　　[作者简介] 郑宇?（1973―），福建龙岩人，综合开发研究院（中国 . 深圳）信息部部长，研究方向：产业经济；张欢欢（1981―），广东揭西人，综合开发研究院（中国 . 深圳）助理研究员，研究方向：公共政策。 　　 　　 　　 　　一、发达国家拥有较为成熟的住房租赁市场 　　 　　德国的租赁市场极其发达。据报道，2008年德国共有8200万人口，住房总数约为4000万套。58%的德国家庭选择了租房住，年轻人群体中租房率更高达77%。房价涨幅自1977年起就落后于平均物价涨幅，在扣除物价因素之后，德国的房价实际处于下跌的水平。在欧盟国家中，超过2/3的欧盟家庭都拥有自住房，只有德国、瑞典和捷克共和国三国的自住房拥有率低于50%（O’Sullivan De Decker, 2007）。 　　日本2012年统计年鉴显示，2008年日本共有住房4960万套，其中自住房3030万套，出租房1778万套，自住房拥有率达61%，租房率为39%。日本的出租房以私房为主，2008年政府持有的出租房占出租房总数的12%，私人出租屋比重则超过了75%。另有数据显示，2008年，以东京为中心的关东都市圈、以名古屋为中心的中京都市圈和以大阪为中心的近畿都市圈的住房自有率，分别为54.9％、60.3％和58.6％。这三大都市圈的住房自有率平均为57.9％，也就是说超过四成家庭是在租房居住。许多年轻人不仅在结婚时选择租房，即使结婚后相当长一段时间也过着租房的日子。据日本里库路特公司的调查数据，日本租房结婚者比例高达67.1％，买房结婚夫妇比例仅为14.3％。 　　美国2009年住房调查显示，美国共有住房1.25亿套，空置率为10.1%，非空置住房1.12???套，其中自住房7600万套，占比68%，出租房3500万套，占比32%。我们从2009年住房调查房屋比重和收入的关系表中可以清楚地看到，总体而言，随着收入水平的上升，购买自住房的家庭逐渐增加，由此可以看出美国出租房的承租对象主要是低收入人群。 　　 　　二、发达国家住房租赁市场的规制经验 　　 　　发达国家通过法律保障、开拓房源、保护承租人利益、发放租金补贴等方式鼓励住房租赁市场的发展。 　　1. 法律保障住房租赁市场 　　在法律层面，德国《民法典》把房屋租赁区分为“使用租赁”和“收益租赁”两类。商业、工业等产业用房的出租属于“收益租赁”；普通的住房租赁则属于以使用为目的的“使用租赁”。德国住房专业法《住宅建设法I、II》为住宅建设定下了“公益”、“福利”的基调，“创建面积、布局、租金或负担适合广大居民需要的住房”是其明文规定的宗旨。在德国，居住权是公民权利的重要组成部分，把保障公民的基本居住条件作为国家、政府的基本职能，房地产不能作为拉动GDP增长的产业来经营。在德国，出租房并不等于次品房，德国对于出租房的“可居性”有严格的规定。德国先后建立了住房安全与健康标准等评估体系，对于租房的评估从简单的面积评定拓展到了生活设施、生理需求，甚至心理需求等更加细微、更加人性化的维度。用于出租的房屋需要定期进行维修，以保证较高的质量。市中心区的旧房屋基本都经过了重新维修和改建。 　　日本对租赁合同实行比德国更为严厉的租赁控制。日本的租房合同受到日本民法的特别法律保护，房东如果想要更改合同（比如提高房租），必须要向法院提交正当的理由，法院通过比较租户和房东两者的需求来决定房东理由是否正当，而往往只有很少的房东会比他们的租户更有需求，所以房东一般只能在租户拒付租金的情况下才能得到法院的支持。对于土地的租约，政府规定了30年的租期，短租期的合同，即使得到了合同双方的协商同意，也会被法律认定为无效，这导致一块地短期租赁之后土地持有人可能无法拿回土地（B rsch-Supan, 1994）。 　　美国房屋租赁法规健全，租金管制法、公寓法等对私房出租、公寓出租都有严格的规定。美国政府要求房东遵守政府制定的各项法规，保证房客的权益。《住房法》规定政府须为低收入者提供低租金住宅。公房租金一般不到市场租金的50%。市场房租也不是任意上涨的，美国实行“住宅租金管制”制度（Rent