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浅谈房地产开发过程中成本控制 　　摘要：本文具体阐述了成本控制对房地产开的重要意义，以及成本控制的主要方法措施，同时为房地产销售行业提供了可借鉴的实践经验。 　　关键词：房地产开发 成本控制 　　当前，随着我国政府对房地产产业的宏观调控不断深入，老百姓的观望情绪越来越重，房屋销售速度越来越慢，房地产企业的资金回笼越来越差，房地产企业普遍出现资金紧张现象，同时国民经济正进入转型阶段，全国各地均出现用工荒，劳动力资源日趋紧张，人工工资逐年上涨且上涨幅度有逐渐加大的趋势，国际市场以石油为代表的能源价格上涨，美元不断贬值，引起我国出现输入性通胀，带动各种产品价格一路上扬，所有这些都给房地产企业带来巨大的风险。在这种情况下房地产企业如要度过难关存活下来，做好内功、加强对开发成本的控制、减少企业运行成本就显得尤为重要。我们为何这么做？我们有必要了解房屋销售价格的构成。 　　首先简单介绍一下房地产项目销售价格的组成。商品住宅销售价格由开发成本、利润和税金构成，此外，商品房的售价还取决于项目所在的地段、房屋所在的层次和房屋的朝向等因素。房地产项目的开发成本作为构成商品房销售价格的重要组成，它通常由土地费、前期工程费、房屋开发费、管理费、销售费、财务费、工程建设的其他费、不可预见费等构成。其中土地费、前期工程费、房屋开发费、管理费、销售费、财务费、工程建设的其他费用、不可预见费等相对固定，比如土地是卖方市场，不能以买方意志为转移，当开发商通过土地拍卖市场取得土地后，土地的价格就已确定；前期费用中，多为政策性的收费项目，是不能随意降低的，管理费，占总成本的比例不大；销售费用计算以销售收入为基数，一般商品房销售价3%左右；财务费用，指企业为筹集资金而发生的各项费用，对项目的影响偏小；管理费与不可预见费，是间接费用，是一机动指标，控制得好可转化为利润；税金是国家规定，不能更改；建筑安装成本占整个房地产项目开发成本的30％-40％，建筑安装成本能不能得到有效控制，即建设项目的造价能否做到有效控制就成为房地产项目成本控制的重点。笔者认为，为有效控制工程造价，应该从下列几方面入手： 　　1 决策阶段工程造价的控制 　　决策阶段项目决策的内容往往是决定工程造价的基础，而且直接影响着决策阶段之后的各个建设阶段工程造价的确定与控制是否科学、合理的问题。为了在工程决策阶段控制工程造价，我们必须做好工程项目的投资估算。 　　投资估算是基本建设前期工作中的重要环节之一。有了投资估算我们才能在土地招拍过程中确定我们企业能够接受的土地价位以及该土地获得后公司可能取得的利润空间。在取得土地后我们须进一步深化投资估算，以此作为设计任务下达的投资限额，从而对控制初步设计概算起控制作用，并作为资金筹措及向银行贷款的依据。所以工程经济人员在编制投资估算前应对项目所在的市场销售状况、经济状况、人口分布、市场需求等做充分的调研，在此基础上编制出反映项目所在地区的技术经济状况、市场前景的投资估算，从建设方案的优选开始，合理预测投资估算中各种动态因素的变化，尽可能打足投资不留缺口，这是编制投资估算工作的关键，也是项目下阶段顺利开展的重要依据。 　　2 设计阶段工程造价的控制 　　2.1 优化设计方案，有效控制工程造价 　　在整个项目总投资中，设计费用所占比例往往不到1%，但它整个工程项目的75%都会受到它的影响。因此，在工程设计阶段严格控制工程造价才有可能对整个项目的工程造价进行有效的控制。因为方案设计不仅对工程造价产生重大影响，而且对项目的质量、安全、工期、市场销售、资金投入、资金回笼及项目的利润等均有重大影响，因此我们必须克服重施工、轻设计的观念，应从方案设计开始控制工程造价。 　　2.2 对工程项目实行限额设计 　　在项目建设过程中，可根据可行性研究阶段审定的设计工程量和设备、材质标准，来确定初步设计阶段的限额设计工程量，按设计和通用设计或类似已建工程的实物工程量来确定某些无法通过可行性研究来确定的工程量。设计施工图时，各专业设计人员必须强化自身工程造价的意识，严格根据限额设计所分解的投资额和控制工程量，以及确保使用功能的前提下进行设计，目的是将工程造价和工程量控制在限额内，同时作为业主要通过设计合同明确设计要求，通过对建筑经济指标比如单位面积的造价、含钢量、混凝土含量等加以要求和限制，以增强设计人员的责任感和紧迫性。 　　另外，在当前设计市场偿未完全完全规范、设计人员素质良莠不齐的情况下，选择好设计单位和设计人员非常重要，笔者曾对我公司已建泰州市莲花五号小区做过统计，在规划方案已通过，各单体户型已确定由不同设计单位设计的图纸质量相差较大，一个单位变更多、造价偏高，另一个较好。户型相同单元数相差一个单元的单体单位造价相差20元/平方米。 　　3 实施阶段