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高房价原因不同层面分析及其对策探析 　　［摘 要］2009年以来,“高房价”一直是社会的热门话题,在调控政策频出的背景下,房价依然持续上涨,已严重影响宏观经济稳定运行，高位房价已超出一般居民的支付能力,带来一系列的社会问题。本文从影响房价的不同层面分析“高房价”原因,提出旨在让楼市“回轨”相对契合的对策建议。 　　［关键词］高房价；政府行为；投机性 　　［中图分类号］F299.233 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2011）14-0006-03 　　 　　近几年来,中国城市房价“一路高歌”,引起了社会的广泛关注。2004年,全国商品住宅平均销售价格为2758元/平方米,2005年为2820元/平方米,2006年为3199元/平方米,2007年为3383元/平方米,2008年为3882元/平方米,2009年为4658元/平方米,2010年1~10月全国商品房销售均价为5107元/平方米,较2009年上涨8.8%,从2010年前三季度的总体情况来看,虽然政府绞尽脑汁,对房产市场不断加大宏观调控力度,出台了“新国十条”,但房价仍然“升升不息”。面对地产大佬们频频抛出的“房价上涨论”,社会公众的不安心理越发凸显,高房价问题的利益复杂性也让政府左右为难。房价为什么会一路攀升,如何调控房价,使之有利于促进经济发展,提高人民群众的生活水平,是当前摆在政府及其有关职能部门面前一项重大而又现实的课题。 　　1 高房价原因不同层面分析 　　房价“一路高歌”的原因是多方面的,既有经济层面的成本推动和需求向上拉动共同作用的因素,也有抬高成本、人为炒作哄抬房价的其他社会因素,是理性与非理性的综合因素共同形成了一条位置较高的供给曲线,推动了房价的不断上涨。 　　1.1 经济理论层面 　　商品价格以价值为基础是价值规律的主要内容,这一经济规律同样对房地产市场起支配作用。房地产商品的价格是由土地成本、建筑成本、工人工资、办证费用、税收和利润构成。抛开利润因素不谈,当前房地产价格居高不下,在工人工资增长不大、办证费用相对减少的情况下,可以说很大程度上是由于土地成本和建筑成本的大幅增加所带来的最终结果。 　　土地方面,就其紧缺性来看,保证18亿亩农用土地这一红线不可触犯,这从根本上扼杀了扩展建筑用地面积的???法。同时,政府作为土地的供应商,拥有着绝对的垄断权,在实行土地出让或者买卖程序中的“招标”、“拍卖”、“挂牌”等政策后,土地价格被不断推向制高点,这使许多房产商望而却步。少了土地这一载体,房子怎么建得起来呢？ 　　建筑成本方面,整个基础建筑成本包括建筑工程、装饰工程和安装工程,其中的钢材、水泥、瓷砖、机器设备使用、工程以及其他（含水电气、门窗、外装、电梯、消防、给排水、绿化等）方面的费用除局部原材料有较小趋势增长外,其他大部分上涨趋势明显。 　　除了上述因素,各种配套设备采购、政府管理收支、银行利息与资金成本、设计勘探、销售费用（广告）、项目运作与公司管理成本等因素等也不得不考虑在内。由此可见,成本涨了,房价在合理上涨也是情理之中。 　　剔除商品价值量的基础性因素,影响商品价格的主要因素就是供求关系了。当某种商品供不应求时,商品价格就会高于价值。2010年1~10月,全国商品房销售面积达7.24亿平方米,比2009年同期增长9.1%,其中,商品住宅销售面积增长6.8%,办公楼增长26.6%,商业营业用房销售面积增长34.5%。现在的房地产市场正处于卖方市场阶段,其价格高于其价值。一方面,一地难求且价格偏高,建房成本上涨,加上政府不断出台政策打压房价,导致许多中小投资企业遭遇难题,房地产业出现“大鱼吃小鱼”局面。大企业又大多存在“囤房”现象,这加剧了房地产市场供给不足。另一方面,福利分房需求增加,城市化进程中大学生以及农民工的涌入,婚育购房需求的坚挺以及投机性购房的增多等方面导致住房需求不断增加。所以,高房价也是正常的供需规律导致的。 　　1.2 社会传统心理层面 　　对中国居民来说,“家”是安身立命的场所,而“家”的直接载体就表现在住房上,必须拥有控制权和所有权。所以,即使成为“房奴”,也会向“有房族”努力,既为了找一个遮风避雨的屋顶,也为了在别人面前维护自己的尊严。这不同于西方国家有一辆“房车”可以当家住的生活方式,中国人更寻求一种稳定。同时,随着城乡差距的不断拉大,越来越多的农民群体涌进城市,追求过城里人的生活；大学生群体的增加,也让住房需求增加；沿袭古之传统,新婚夫妻似乎都会趋向于住“新房”,婚前购房成了房价上涨的又一驱动因素。 　　1.3 政府行为层面 　　中国社科院于2010年12月8日发布了《中国住房发展报告（2010―2011）》,《报告》对35个大中城市住宅价格进行了泡沫指数统计,平均