高房价根源及其对设计合理调控政策启示.docVIP

高房价根源及其对设计合理调控政策启示 　　摘要：本文提出地方政府、房地产商、商业银行三者形成利益共谋是高房价得以维持的基础；投资环境恶化是资本进入房地产市场的无奈选择，也是地方政府将注意力转移到房地产市场的必然结果；利率过低是诱发高房价的直接原因。提出警惕地方政府把楼市调控政策当做增加地方税收的手段：警惕房地产商对基本无效的调控政策进行不怀好意的伪装和示弱；警惕商业银行从加息中获利，还贷者从加息中损失的观点。 　　关键词：房地产　地方财政　利益共谋　土地出让金 　　 　　一、高房价的原因 　　 　　(一)地方政府、房地产商、商业银行三者形成利益共谋是高房价得以维持的基础 　　地方政府和房地产商以及商业银行三者出于共同利益考虑，形成利益共谋。联手维持高房价。高房价居高不下的症结不在于中央政府调控不力或者调控政策不正确，而是三者形成稳定的不受货币政策干扰的可持续发展的利益共谋集团。 　　， 　　地方政府利益考量：从土地买卖中收取全部土地出让金以弥补地方财政，保证地方财政的必要支出和政绩工程的建设，不希望房价下跌。开发商的利益要求：希望从高房价中获利。商业银行的利益来源：由于贷款给中小企业具有周期长、风险高的缺点，而贷给房地产商却具有高额的回报率且短期风险较小的优点，作为理性经济人的商业银行必然将存款贷给房地产商，即通过持有开发商的抵押房产向开发商发放贷款以获得稳定的利息收益，同样不希望房价下跌。 　　 　　(二)投资环境恶化是资本进入房地产市场的无奈选择，也是地方政府将注意力转移到房地产市场的必然结果 　　2010年一季度的统计数据显示，中国企业原材料、动力、燃料购进价格(成本)上涨9.9％，城镇居民收入(人力成本)上涨9.8％，而消费价格(CPI)――最终商品销售价格只上涨2.2％，这预示着中国企业的利润在大幅收缩。同时，随着贸易摩擦的增多，人民币升值压力、劳动力成本增加等因素，都使实体经济环境恶化，导致大量的资本进入房地产业。他山之石，可以攻玉。梳理一下亚洲经济的发展历史就不难发现，当“出口导向型的经济发展模式”受到美国等西方严厉压制之后。各国经济全都一步步地掉入了“三明治陷阱”，而这个“陷阱”才是诱发泡沫经济的关键所在。所谓“三明治陷阱”，反映的是一个国家“实体经济”恶劣的生存环境，即在成本大幅提高和销售价格不断下跌的双向挤压下，实体企业利润(中间层)迅速变薄。落人“三明治陷阱”的国家，其经济一般都会极速泡沫化，因为企业为了维系生存、维系收益，被迫将大量资本投向房地产、投向股市。 　　 　　(三)利率过低是诱发高房价的直接原因 　　房地产泡沫产生的根源在于实际利率为负。中国的存款利率极低，活期存款利率仅为0.36％，1年期存款利率也只有2.25％。随着劳动力市场趋紧以及土地价格暴涨。通货膨胀情况逐步恶化，尽管消费者物价指数(CPI)的统计数字还显示着“温和通胀”，GDP平减指数这一被广泛使用的衡量通货膨胀的指标在2004-2008年间，均值为6.7％，并呈现出上升的趋势。由于金融危机的爆发，2009年该指标为-1.9％。但是2010年一季度，立刻回弹到了5.4％。能够肯定的是，现阶段通胀水平非常高，并且还在不断上升。当实际利率一段时间持续为负，人们存款的欲望就会下降。相反贷款的意愿增加。 　　 　　二、高房价根源对合理设计调控政策的启示 　　 　　(一)警惕地方政府把楼市调控政策当做增加税收的手段 　　警惕地方政府把调控政策当成增加地方税收的手段。地方政府对房地产企业一般商品房的计税不能从根本上起到调控房价的目的。开发商将会把税收转嫁到买房者身上，结果是房价上涨更加厉害，地方政府从中获益。今后国务院应严令禁止地方政府对房地产交易环节的征税，这是防止房地产将税收转嫁到房价上的必要措施。 　　 　　(二)警惕房地产商对基本无效的调控政策进行不怀好意的伪装和示弱 　　作为既得利益集团的房地产商面对人民群众一直要求房价下调的声音和中央政府不得不采取的调控政策，无论政策效果如何。房地产商往往会先采取主动示弱的姿态。 　　例如，2010年4月国务院推出房地产新政后，任志强不仅承认房价会下降，而且还表示，“国十条”只是个开始，严厉的行政干预已到了房价不跌绝不罢休的地步了，“如果不能有效调控，政府会接着出政策，一直出到有效为止。”SOHO中国董事长潘石屹表示，由于调控政策的不断出台，房地产市场迅速地进入了冰川期。“如果市场持续一段时间的‘冰川期’，房地产商就可能支撑不了资金的压力而被迫采取降价销售来应对，政策的持续期将为2-3年的时间。” 　　在之前的调控中，房地产商们几乎也说过类似的话，但房价往往不像房地产商们自己说的那样下降，而是不断地上升。房地产商示弱的好处就在于可以麻痹中央政府和人