高集约与低容积结合.docVIP

高集约与低容积结合 　　一般来讲，在大家的印象中，澳大利亚城市谈不上土地集约利用问题。其实不然，2008年1月，笔者参加了澳大利亚阿德莱德大学举行的学术会议，利用此机会，特意对墨尔本、阿德莱德两个城市的土地利用进行了考察和访谈，并在阿德莱德市郊区进行了调查。在土地资源较为富裕，人口较少的澳大利亚，城市乃至郊区的土地利用的集约化有自己的特色。我国正处在快速城市化发展时期，澳大利亚的城市土地利用模式，在一定程度上可以为我们所借鉴。 　　 　　城市用地发展演变模式――从中心区到城市地区 　　 　　19世纪早期，澳大利亚几乎没有任何现在所熟知的城市和集镇，它的城市是在原始自然的土地上实行殖民主义的背景下发展起来的。澳大利亚城市化模式的一个特征，是早期的小城镇随着产品技术的推进逐渐向地区中心城市集中。如墨尔本从诞生至1854年的20年间，人口达到12.3万，而当时北美也仅有7个城市超过它，它比与之同期建立的芝加哥的人口还多。当时的悉尼拥有人口9.6万，也属于世界级大城市。目前，澳大利亚已是世界上城市化程度最高的国家之一，有9096以上的人口居住在城市区。 　　澳大利亚早期城市规划受到英国模式的影响，表现出明显的英式特征。英国的花园城市模式，在澳大利亚的城市发展中有较多反映。阿德莱德市就是一个代表。它建城于1836年，城市设计呈棋盘状，建筑区之间有宽敞的大街和公共广场，城市周围由公园环绕。阿德莱德市目前人口120多万，城市干净平和，没有墨尔本的喧嚣和繁华，几乎不存在拥堵和污染。 　　中心区、城市地区是阿德莱德和墨尔本的城市结构的基本称谓。也就是说，城市最初形成的区域后来发展成为中心区(CITY)，新发展的区域则称为郊区或都市区。如墨尔本包括中心区和另外几百个郊区组成的大墨尔本地区，也就是现在一般所说的人口300多万面积8800多平方公里的墨尔本，其中心区仅有大约2平方公里。阿德莱德市也有18个郊区，中心区不到2平方公里。 　　这两个城市的发展演变模式可以简单地归纳为：中心区一一中心拓展区――郊区。中心区承载着主要的商业活动，中心拓展区更多地是办公区，郊???主要是居住区。 　　 　　CITY用地高度集约化――非物化的集约用地 　　 　　在澳大利亚的城市中，有城市地区和中心区之分，阿德莱德和墨尔本亦是如此。其中心区类似我国的CBD，在澳洲称为CITY。这里没有塔吊，也没有破损的路面，有的是井然有序的行人和汽车。这里高楼林立，但视野良好。偶尔可以看到被涂成黑色的待拆迁房屋。由于CITY不大，在阿德莱德我们几乎走遍了整个CITY。这里没有看到闲置的地块，所有的非建筑用地均是绿地或公园。 　　CITY中的棋盘式街区一般比较小，长度为100米～200米，非常利于步行。上下班的私车，均停在道路两旁的收费停车位。街道上行人匆匆，公交车穿梭其中，几乎没有拥堵。这主要得益于轨道交通和发达的公交系统。 　　无论是墨尔本还是阿德莱德，CITY中高楼林立，建筑密度和建筑容积率都很高，车流量和人流量也很大。在这里你感觉不到这是在澳洲，和国内熙熙攘攘的城市几乎没有差别。这里的集约不仅是物化的建筑的高度集约化，更重要的是看不见的非物化的集约。这种非物化的集约才是真正的集约。 　　这对我们的启示主要是：对于城市土地进行集约利用，可以划分圈层，在不同的圈层内设定不同的集约利用标准，如在中心商务区，突出的指标是非物化的指标，在中间圈层，物化指标和非物化指标并重，在外圈层突出物化指标。那种对一个城市仅考虑一个城市土地集约利用的指标是不全面的，我们应该更注重非物化的集约利用。 　　 　　郊区别墅群――高密度低容积率的用地模式 　　 　　利用会议间隙，我们骑自行车沿着多伦斯河和5号高速公路考察了一下阿德莱德市从CITY到郊区的城市结构变化。 　　从CITY出发，穿过高楼林立的中心区，感觉明显缺少高楼时，进入一个近中心区。这里没有摩天大楼，有的是高密度的多层建筑。街坊依然不大，但建筑规划井然。这个区域是一个过渡区，特点是高密度低容积率。这是逆城市化的结果，是中心区部分功能迁出的主要区域。这个区域不同方向宽度不一，一般在5公里～20公里。随着建筑密度的变小，逐渐进入郊区的别墅区。这个区域比较大，一般在20公里～50公里。与国内相比，阿德莱德的道路算不上宽阔，城区内道路一般多为4车道，郊区道路大多是2车道。但从CITY到郊区都有高速公路或铁路(轨道)连接，交通十分便捷。 　　郊区别墅区虽然很大，但人口少，几乎见不到行人，偶尔可以看到个别母亲带着小孩玩耍。这里城市和乡村在经济上已不存在明显的差别，但在城市和乡村的规划建设上，城乡的界线是很分明的。城市是密集的、繁华的、喧闹的，高楼林立，人流穿梭，而郊区则是松散的、宁静的、休闲的，遍布别墅、牧场和