最终房价发展趋势文献综述.ppt

二、工程造价因素 房地产成本：曹彩杰（黑龙江广播电视大学）认为优质地块供应有限，开发商对土地的敏感程度较高，竞标中往往是出价高者得地，将地价计入房价，结果抬高建设成本。据从多家建筑公司得到的数据看，2008年很多工种的工时费上涨了50%以上，最多的甚至达到100%以上。加上新《劳动合同法》实施，企业人工成本的增加是显而易见的。 费用: 钢材水泥等与建筑安装有关的材料价格也在上涨，而材料费用占了建安费用的70%-80%，费用升高。 利润:陈玉亮等（西北农林科技大学）指出房地产市场处于相对垄断的局面，房产成本以外有着诱人暴利空间，房地产商利用市场规律，通过减少房屋供应，以达到提升价格的目的。 利率：购房者大多采用分期付款方式，利率越低，购房成本越小，利率越小，购房的机会成本就越小，自2008年11月中央开始实施适度宽松的贷币政策以来 ，越来越多的资金去追逐相对固定的土地，对土地的需求增加，带动房价上涨。 房地产税制：我国目前已经开征土地税、房屋税、增值税等税种,直接或间接地对房地产课税多少，关系到房地产利益的大小，自2010 年10 月1 日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。通过调整这些税种和税率来影响房地产的供需情况，从而影响房地产价格。 土地出让金：中央政府获得了财政收入的大部分，但直接承担的职责少，地方政府获得财政中的小部分，但要承担多种职责，诸如：医疗、社会基本福利、基础建设等，而土地有政府出让，可以通过此途径获得财政收入。 笔者观点 未来的房价走势 从短期来看：房价可能小幅下降； 从长期来看：房价不会大幅下降，并且仍 然呈上涨态势。 原因： （1）供需失衡 （2）地方政府弱化调控政策 四、心理因素 投机心理：从1996年以来，中国人民银行连续7次降低人民币存款和贷款利率。李延喜指出低利率形成人们储蓄的替代效应，由于中国金融产品品种单一，房地产成为人们投资和消费的一种选择。人们看到房产升值的巨大潜力，很多人购置多套房屋，待价而沽，赚取利益。 心理预期：李延喜认为宏观经济持续增长，城镇化水平不断提高的条件下，购房者的乐观预期不断得到证实与强化，他们对未来政局和经济前景充满信心，，预期导致房价上涨。 五、政策因素 价格政策： 国家采取一系列措施使土地价格相对稳定。2010 年4 月17 日文件通知要求遏制房价过快上涨，对首套自住房高于90 平方米的家庭，首付比例不得低于30%；二套房首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率1.1 倍。5 月份全国商品房销售面积持续下滑，70 个大中城市房屋销售价格同比涨幅和二手住房环比价格首次回落。 住宅政策：16 个城市颁布了住宅“限购令”，基本做法是控制本市户籍居民和有一年以上纳税证明的非本市户籍人员可新购住房套数( 多数为1 套) ，禁止无一年以上纳税证明的非本市户籍人员购房。 六、其他因素： 住宅炒作，不正确的舆论导向，往往可以影响房价，例如销售速度、剩余存货等。一些媒体宣称某地无房可售或房源稀缺,预测房价会如何上升等,这无疑火上浇油,更加激发了消费者盲目购房的冲动,加剧了房产供求的不平衡。信息不畅，消费者只能进入高价陷阱。 小结 当前，房价的高起已经对中国经济社会产生了一定的负面影响，房价问题既是经济问题又是社会问题。相信政府能制定出切实有效的调控政策，充分调动地方政府的积极性，使中国房价避免大起大落，也使得中国经济又好又快发展。 组长：王嘉斌 组员：李伟 黄慧云 张楠  刘璋 盛珊珊 徐春英 研究原因、背景、意义 我国房价发展历史 我国房价发展现状 房价发展趋势研究综述 影响房价的因素 笔者观点 研究原因 房地产业健康发展 拉动紧急的增长、促进经济总量的增加、扩大就业 有利于改善城市环境、提高老百姓的生活水平和生活质量 房价上涨过快 影响人们的正常生活甚至国家金融的安全 中国1991-2009年房价走势 研究背景 研究意义 我国房价发展历史、现状 国内相关专家预测 影响房价因素 自己的观点 使购房者对目前房地产价格形势有更深刻的了解，为其决策提供依据 房地产历史 1998年 实行货币化分房实施 2003年 商业银行加强房地产信贷管理 2004年 金融部门加强房地产信贷管理 2005年：投机性和投资性住房增多，导致房价加速上涨 2007年：央行推出二套房政策，我国开始进入房市调整期。 2008年发布《国务院关于促进节约集约用地的通知》，以加大征收土地闲置费，同时加大保障性住房建设力度。 2009年7月份中国房市由小阳春