房地产评估的几种主要方法.docVIP

术 语 1.房地产 土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。 房地产估价 专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。 估价对象 一个具体估价项目中需要估价的房地产。 估价目的 估价结果的期望用途。 估价时点 估价结果对应的日期。 客观合理价格或价值 某种估价目的特定条件下形成的正常价格。 公开市场 在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度的追求经济效益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。 公开市场价值 在公开市场上最可能形成的价格。 采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值。 类似房地产 与估价对象处在同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。 同一供求圈 与估价对象具有替代关系、价格会相互影响的适当范围。 最高最佳使用原则 法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。 市场比较法 将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 收益法 预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 成本法 求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 假设开发法 预计估价对象开发完成后的价值开发完成后的价值扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 基准地价修正法 在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的方法。 潜在毛收入 假定房地产在充分利用、无空置状态下可获得的收入。 有效毛收入 由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。 运营费用 维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。 20.净收益 由有效毛收入扣除合理运营费用后得到的归属于房地产的收益。 建筑物重置价格 采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。 建筑物重建价格 采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象相同的全新状态的建筑物的正常价格。 物质上的折旧 建筑物在物质实体方面的磨损所造成的建筑物价值的损失。 功能上的折旧 建筑物在功能方面的落后所造成的建筑物价值的损失。 经济上的折旧 建筑物以外的各种不利因素所造成的建筑物价值的损失。 估价结果 关于估价对象的客观合理价格或价值的最终结论。 估价报告 全面、公正、客观、准确地记述估价过程和估价结果的文件，给委托方的书面答复，关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告。 估价原则 房地产应遵循以下估价原则： 合法原则 最高最佳使用原则 替代原则 估价时点原则 估价程序 自接受估价委托至完成估价报告期间，房地产估价应按下列程序进行： 明确股价基本事项； 拟定估价作业方案； 搜集估价所需资料； 实地查勘估价对象； 选定估价方法计算； 确定估价结果； 撰写估价报告； 估价资料归档。 1.1明确估价基本事项主要应包括下列内容： 1.明确估价目的 2.明确估价对象 3.明确估价时点 注：1.估价目的应由委托方提出； 2.明确估价对象应包括明确估价对象的物质实体状况和权益状况； 3.估价时点应根据估价目的确定，采用公历表示，精确到日； 4.在明确估价基本事项是应与委托方共同商议，最后应征得委托方认可。 1.2在明确估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案。 估价作业方案主要应包括下列内容： 拟采用的估价技术路线和估价方法； 拟调查搜集的资料及其来源渠道； 预计所需的时间、人力、经费； 拟定作业步骤和作业进度。 1.3估价机构和估价人员应经常搜集估价所需资料，并进行核实、分析、整理。 估价所需资料主要应包括下列方面： 对房地产价格有普遍影响的资料； 对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料； 相关房地产交易、成本、收益实例资料； 反映股价对象状况的资料； 1.4估价人员必须到估价现场，亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、