第7章房地产投资项目财务分析.pptVIP

第7章 房地产投资项目财务分析 概述 临界点分析 敏感性分析 7．1不确定性概述 一、不确定性含义 由于环境、条件及有关因素的变动和主观预测能力的局限，所确定的基础数据、基本指标和项目的经济效益结论，有时不符合评价者和决策者所作的某种确定的预测和估计，这种现象就称为不确定性。 二、房地产开发投资主要的不确定性因素 7．1不确定性概述 三、置业投资主要的不确定性因素 7．1不确定性概述 四.作用 （一）帮助投资者做出正确的投资决策 （二）预测投资项目的抗风险能力 7.2临界点分析（保本点分析） 一、含义 临界点，是房地产开发项目盈利与亏损的分界点，在这一点上，项目的收入与支出持平，净收入等于零。它是开发企业的销售收入扣除销售税金后与成本相等的经营状态，即边际利润等于固定成本时企业所处的既不盈利又不亏损的状态。 二、步骤 7.2临界点分析（保本点分析） 二.步骤 （一）分离固定成本和可变成本 1.费用分解法 2.高低点法 V=(Cmax-Cmin)/(Xmax-Xmin) 3.回归分析法 先建立方程，如Y=a+bX，则a为固定成本，b为可变成本 7.2临界点分析（保本点分析） 二.步骤 （二）建立分析模型——利润 利润=销售收入-销售税金-总成本 Z=PQ（1-r）-CvQ-CF （三）临界点分析 1.线性分析 2.非线性分析 7.2临界点分析（保本点分析） 三.线性分析 （一）应用条件 1）房地产产品的总销售收入和生产总成本是房地产开发面积（或产品产量）的线性函数； 2）房地产产品的生产量和销售量相等，即开发的房地产能全部销售出去； 3）房地产产品的固定成本和单位租售价格在产品租售期间保持不变； 4）同时开发几种不同类型的房地产产品时，应将其组合折算成一种产品； 5）计算所使用的各种数据是正常生产年度的数据。 7.2临界点分析（保本点分析） 三.线性分析 （二）计算公式 1）Z； 2）Q； 3）P； 4）PQ； 5）Cv； 6）CF； 7）税后利润=Z（1-r’） 7.2临界点分析（保本点分析） 三.线性分析 （四）线性图解法 7.2临界点分析（保本点分析） 四.非线性分析 销售收入和生产成本与产销量的关系呈非线性关系 （一）非线性盈亏平衡分析可以分为三种情况： 第一种情况，销售收入与产销量呈线性关系，生产总成本与产销量非线性关系（如二次曲线）。 第二种情况，销售收入与产销量呈非线性关系，生产总成本与产销量呈线性关系。 第三种情况，销售收入、生产总成本与产销量均呈非线性关系。 7.2临界点分析（保本点分析） （二）非线性盈亏平衡点的求取： 1.E（Q）=S（Q）-C（Q）； 令E（Q）=0，求取Q，得到Q的区间。 2.E（Q）求一阶导数，并使其等于0，求出对应的Q＊ ； 3.求其是盈利最大值或最小值，求二阶导数，大于0，为亏损最大值，小于0，为盈利最大值。 （三）例题 P288，例题7-8 可以尝试其它变量与利润的关系，例如：价格、销售率等等。 7.2临界点分析（保本点分析） 五.动态盈亏平衡分析 考虑资金的时间价值，净现值等于零的状态，然后考察各个因素变动对净现值的影响。净现值等于零意味着项目刚好获得了基准收益水平的收益，实现了资金的基本水平的保值和真正意义上的“盈亏平衡” 应用：多因素盈亏平衡分析与动态盈亏平衡分析相结合——双因素动态盈亏平衡分析，确定坐标平面的一条盈亏平衡线。 例题：投资额、年销售收入、年经营成本、年销售税金、期末资产残值如表。投资额、经营成本和产品价格均有可能在+-20%范围内变动，基准收益率为10%，进行动态多因素盈亏平衡分析。 7.2临界点分析（保本点分析） 7.2临界点分析（保本点分析） 六.优缺点 （一）优点：简单 （二）缺点： 1.假设过于理想化； 2.仅以平衡点高低判断投资方案优劣，并不一定得到最佳方案； 只能作为辅助手段 7．3敏感性分析 一、含义 研究和预测项目的主要变量发生变化时，导致项目投资效益的主要经济评价指标发生变动的敏感程度的一种分析方法。 1.主要经济指标：净现值、内部收益率、开发商利润 2.主要变量：八变量（销售价格、土地费用、开发周期、建安工程费、融资成本、出租率、建筑面积、投资收益率） 二、敏感性分析的作用 1.寻找敏感性因素 2.寻找敏感性因素变化的临界条件 3.进行方案选择 7．3敏感性分析 三、步骤 1.选择经济评价指标 主要经济指标是净现值、内部收益率、开发商利润、投资回收期。 2. 选择不确定性因素 租售价格、土地费用、开发周期、建安工程费、融资成本、出租率、建筑面积和投资收益率 3. 计算各不确定因素变动对评价指标变动的数量效果 4. 找出较为敏感的变动因素，做出进一步分析 7．3敏感性分析 四、敏感因素的确定方法 （一）相对测定法 计算敏感度