南京商圈十年变革.doc

曾几何时，新街口就是南京人购物的代名词　商圈，是指在一定经济区域内，以商场或商业区为中心，向周围扩展形成辐射力，对顾客吸引所形成的一定范围或区域。随着房地产的不断开发，一个城市往往要经历从单核心商圈到多核心商圈的演变过程。　　在古城南京，从早期的新街口商圈一枝独秀，到后来的新街口、鼓楼、山西路和夫子庙四大老商圈并存，再到今天的龙江、城南、新江东等新一代商圈的打造，商圈依托于房地产市场的快速发展，成为金陵十年变化最明显的一部分。ShoppingMall激活新龙江  新城市广场的出现，在南京商圈发展中具有划时代意义黄金岁月2001年 新城市广场正式开工。从此结束了龙江无商业的历史。2003年 新城市广场金润发开业，至此，龙江商业发展迅速提档升级。2005年 龙江体育馆开始尝试体育、商业文化融合。为江苏体育文化和商业文化相互融合、共生共荣提供了新颖的业态组合和商业模式。2009年 苏宁集团决定在龙江拿地，重金打造南京中央科技区，总投资超过30亿元，龙江地区也会因此出现一片新的科研、商住一体化社区。　“我们刚搬过来的时候，很多同事都戏称自己是被赶过来的。”在龙江高教新村生活的高老师是南京一所高校的教授，他坦言，当2000年自己所在学校在龙江为教师们选房时，很多人对于龙江的认识就是城乡接合部。“虽然，很多人看好龙江这个区域，但凭空而起的地方想很快得到认可是困难的。”　认可尚且如此艰难，商圈发展的艰难程度就可想而知了。“刚开始我们称这里是城市的边界，走到这里就是到头了，再走就该出城了。”在河西做过多年开发营销工作的广合不动产总经理张治国回忆说，“2000年左右，龙江这里还是几栋楼，是一个初级开发需要完善的区域，这种情况延续了一段时间。”　值得庆幸的是，新城市广场的开发，在为龙江注入发展活力的同时，也为这里商圈的形成奠定了坚实的基础。2001年，新城市广场正式开工。对此，张治国表示：“现在回头看龙江这十年的发展，真的是要感谢新城市广场，它的形成对于龙江商圈的促进作用有目共睹。”　新城市广场开发商——南京新城市商业置业有限公司董事长朱献国，在谈到选择龙江时回忆说，当时他们的定位很明确，就是解决周边居民的生活配套问题，里面除了商业，还引进了江苏省第一家高标准的影城——上影华纳影城。后来事实证明，新城市广场是个成功的ShoppingMall。　业界认为，除了有先见之明的开发企业进驻，龙江得以成功发展的另一大必备条件是周边高端消费人群的支撑。“龙江的居住人群有‘三高’：文化比较高、收入比较高、层次比较高。”一位曾在龙江做开发的房产商这样总结道。　张治国认为，餐饮和购物的规模已基本可以满足周边人口消费，但娱乐存在规模小、档次低的问题。“就好比说唱歌，能否引进像钱柜这样的高档次的KTV，对于龙江商圈的发展更有好处。”众星捧月新江东 万达商业广场，新江东商圈的希望黄金岁月2005年3月 建邺区政府宣布，河西建材市场群2006年起改造，将建江东地区商业中心。2007年11月 万达号称要在新江东打造新的城市中心。2008年4月 南京迄今为止投资额最大、商业面积最大、停车位最多的城市综合体项目南京万达广场正式开工。2009年9月 华润以楼面价每平方米7992元，总价22亿元拍得所街7号地块，创造河西新“地王”。　比起龙江商圈较为艰难的起步过程，新江东商圈则是在美好期望和多项利好的背景下，短时间内被众星捧月般推上南京楼市舞台的。　虽然新江东板块的基础比龙江好，但商业氛围却长期没有大的改变。“十年前，这里没有新江东商圈的概念，但大家普遍知道这个板块。”张治国回忆说，从最初只是住宅聚集地，到后来出现的建材市场，再到升级为家居市场，新江东板块在较长的时间里，都没形成有规模的商业，当然更无从谈商圈。商圈的变化以房地产开发为前奏。据消息人士透露，南京某部门曾派考察团到上海观摩万达项目，回来后就决定以优厚条件引入万达，从而带动整个新江东板块，盘活新江东商圈。2007年，万达集团在新江东板块拿地，也就是南京万达广场。该项目总投资100亿元，建筑面积达120万平方米，是南京最大的商业地产项目。“新江东和龙江商圈有一定的相似性，但它更有优势。”张治国认为，新江东商圈除了可吸引龙江——新江东板块之间的消费者，还能向南争取奥体的居民。“如果做得好，地铁开通后，沿线市民也有可能被带过来。”　新江东商圈还有一个突出特色，即“文化产业十分发达”。据江东商业文化旅游中心建设指挥部相关负责人透露，作为建邺区城市建设与发展的重要组成部分，新江东的功能定位是商业文化旅游中心。　江苏凤凰置业总经理齐世洁就表示，要大力做文化地产，要在区域内建设一个规模为8000平方米的大型新华书店。“我