土地征用中的“一税四费”.docVIP

【观点精粹】土地征用中的“一税四费” ? 　　随着城市规模的迅速扩张和城市化的快速发展，征地事实上已经成为新增建设用地的主要来源。按照现行的法律法规的规定，建设单位使用土地涉及征用农村集体土地的，在土地征用过程中需要支付的税费主要包括耕地占用税、耕地开垦费、新菜地开发建设基金、征地补偿费和征地管理费“一税四费”。　　耕地占用税。１９８７年４月１日出台。《耕地占用税暂行条例》规定，单位和个人占用耕地建房或者从事其他非农业建设的行为，就其实际占用的耕地面积征收耕地占用税。耕地占用税按照规定的税额一次性征收，征税范围包括国家所有和集体所有的耕地。耕地占用税是对耕地转为建设用地的行为征收的。耕地占用税的开征，有利于增强人们保护耕地的意识，防止乱占滥用耕地，也有利于筹集资金，综合开发农业。　　耕地开垦费。新《土地管理法》第三十一条第二款规定：“非农业建设经批准占用耕地的，按照‘占多少，垦多少’的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。”可见，耕地开垦费作为耕地征用环节发生的费种，是针对耕地转为建设用地的行为而言的。土地征用后转为建设用地属于政府收取耕地开垦费的范围。　　征地补偿费。新《土地管理法》第四十七条第一款规定：“征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。”征地补偿费是政府依法征用农民集体所有土地时，就被征用土地支付给农村集体经济组织和农民个人的补偿性费用。征用耕地的补偿费包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费三项费用。征用耕地的土地补偿费为该耕地被征用前三年平均年产值的６至１０倍。征用其他土地的支付土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。显然，征地补偿费的支付与否，是以集体土地是否转为国有为前提的，无论是集体农用地还是集体建设用地，只要通过国家征用的途径转为国有土地，就必须支付征地补偿费。从另一个角度来看，如果农民集体所有的农用地依法转为集体建设用地，由于未经过征用程序，是不需要支付征地补偿费的。　　需要注意的是，土地征用是政府行为，征地行为发生在政府与集体土地所有者之间，实质是土地所有权的交易，结果是集体土地所有权向国有土地所有权的转移。按照交易一般原理，取得土地所有权的政府应向丧失土地所有权的农村集体经济组织支付土地补偿费，即谁征地谁付费。建设单位依法申请使用的国有土地是国家征用的原属于农民集体所有的土地，用地行为发生在政府与建设单位（土地使用者）之间，实质是国有土地使用权的交易，政府出让土地使用权给土地使用者，土地使用者向政府缴纳有关土地有偿使用费，即谁用地谁付费。在我国，新《土地管理法》中并未规定土地征用由谁支付补偿费用，只是在第四十七条第五款中规定：“征用城市郊区的菜地，用地单位应按照国家有关规定缴纳菜地开发建设基金。”这一建设基金应该说是国家在征用集体土地过程中发生的费用，如果这一费用由建设单位支付了，那么，其它土地征用过程中所发生的费用也应由建设单位支付。长期以来，实践中一直沿袭由用地单位支付征地补偿费，这样，就使建设用地单位逐步演变为土地征用的“主人”，政府似乎成了集体土地所有权主体和国有土地使用权主体进行交易的中间人，造成了认识上、观念上的主体错位。　　新菜地开发建设基金。新《土地管理法》第四十七条第五款中规定：“征用城市郊区的菜地，用地单位应按照国家有关规定缴纳菜地开发建设基金。”　　征地管理费。根据《国家物价局财政部关于发布土地管理系统部分收费项目与标准的通知》（价费字１９９２５９７号），征地管理费是指“县级以上土地行政主管部门受用地单位委托，采用包干方式统一负责、组织、办理各类建设项目征用土地的有关事宜，由用地单位在征地费总额的基础上按一定比例支付的管理费用”。征地管理费收取标准根据征地包干方式的不同，为征地费总额的１．５％～３％。实践中，征地管理费一般由承担征地事务性工作的服务机构向用地者收取，收费标准由双方协商确定。目前，征地管理费仍属于国家政策允许的收费项目。　　在土地征用过程中，上述的“一税四费”均由用地单位支付，其中属于政府土地收益的税费包括耕地占用税、耕地开垦费、新菜地开发建设基金和征地管理费“一税三费”。值得说明的是，从理论上来讲，征地补偿费属于政府支出，但从实践上看，该费用由用地者支付，对政府的收益没有影响。　　在土地征用中，还涉及新增建设用地有偿使用费。新增建设用地有偿使用费（简称土地有偿使用费）是指国务院或省级人民政府在批准农用地转用、征用时，向取得出让等有偿方式的新增建设用地的县、市人民政府收取的平均土地纯收益。现行的做法是，在收取范围上