房产新政国八条明晰八大问题.DOC

房产新政“国八条”明晰八大问题 国务院2011年1月26日常务会议研究部署新的房地产市场调控工作。会议提出八条政策，包括二套住房首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率的1.1倍、地方政府问责、调整个税和加强土地增值税、普遍实施限购令等。一系列全新的调控政策，让人感觉到史无前例的调控力度。那么“国八条”会不会像国十条、国十一条那样雷大雨小，没有起到实际的作用呢？我认为不会，“国八条”的政策对前两轮调控中未落实的部分政策给予了补充与收紧，主要体现在八大问题上。 第一，政府问责制明确化，让问责制有据可纠。2011年的“国八条”第一条就明确了落实地方政府责任。“地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。”。 房地产调控政府责任制在以往的调控政策里虽然有所表现，但至今为止没有影响到房地产市场的稳定，更没有影响到政府对调控不力的责任人。因此，“国八条”重提政府责任制表明中央对房地产调控的决心与对政策补漏行为。在“国八条”里的政府责任制与以往政策的责任制有很大的区别，此次问责制明确了政府对调控房地产的任务与目标，量化了房地产价格控制的标准。主要体现在两点：一是人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力。也就是说政府每年公布的收入增长速度要与房地产价格挂钩，如果不符合标准的，政府责任人将被问责同时将受到公众的拷问；二是合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。这让地方政府工作标准得到了量化，向社会公布就等于是接受社会监督，这对房地产市场的利益集团是致命的打击。 第二，加大保障性安居工程建设力度。“各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。” 从国家公布的数据来看，2011年国家对保障性住房的投入与监督力度加大很多。2011年，全国保障性安居工程住房建设规模或将高达1000万套，相比2010年的580万套，增长72.4%，以此计算，2011年保障性安居工程投资或将达1.4万亿元。而计划新增的420万套住房中，公共租赁房将占主要部分。以浙江省宁波市为例， 2011年宁波市六区，包括国家高新区和东部新城拟建住房套数约为4.7万套，总建筑面积达376.4万平方米。其中，经济适用住房、经济租赁房、人才公寓、外来务工人员公寓等各类保障性住房，拟建套数6000多套；中低价位、中小户型的商品住房，拟建套数3万套。同时2011年宁波市将新增可供应商品住房用地约208.9公顷。其中，约140.7公顷用于建设中低价位、中小套型的普通商品住房；新供应政府保障性住房用地总量约18.6公顷。其中，经济适用住房用地约8.3公顷；人才公寓、外来务工人员公寓和经济租赁房可结合商品房开发进行适度配建建设，建设用地约5.6公顷；廉租房、限价房可结合商品房开发进行适度配建建设，建设用地约4.7公顷。房地产市场的充足供应将有效地控制了炒房者的投机者行为，同时保障性住房的供应也给外来流动性人口减少了刚性需求的欲望。 第三，调整完善相关税收政策，加强税收征管。“调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。” 此次调控再三强调了房地产的税收政策，我认为税收政策主要体现在两个层面上，一是个人交易税收层面，国家首次提出了个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。这一点是非常厉害的，对炒房者是最直接的打击，同时也堵塞税收漏洞。原本营业税的征收方式有两种，一种是差价的20%，另一种是房价总额的1%～2%。因此，有些中介通过帮助客户制定假合同，导致买卖的差价减少，规避了税收。所以，全额征税让炒房者没有利润的空间。第二个层面是开发商税收力度为住房供应提供了保障，避免了捂盘、捂地的行为。 第四，再次强化了差别化住房信贷政策。“国八条”明确，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。而且，人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付