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2008年紧缩政策下广西房地产业对策研究 　　[摘要] 通过分析广西房地产业在国家紧缩性调控政策下的运行情况，反映了广西房地产业存在的问题，提出发展二手房市场、建立完整的住房保障配套体系等顺应政策的对策。 　　[关键词] 紧缩政策 房地产业 广西 　　 　　2008年国家依然延续了宏观调控的主基调，连续施行了一系列紧缩性的调控政策，其对广西房地产业的走势产生什么影响及如何促进产业的持续发展值得研究。 　　一、重要的房地产紧缩性调控政策一览 　　1.国务院相继于2005年3月印发国八条， 2006年5月发布国六条， 2006年5月发布国十五条。但其关于“90/70”之争至今都还没有彻底的解决。 　　2.2007年8月国务院发布24号文。要求廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%，要合理控制单宗土地供应规模，单宗土地开发周期原则上不得超过3年。 　　3.中国人民银行、中国银监会2007年9月联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。对购买第二套(含）以上住房的首付款比例不低于40%。 　　4.出于加强货币信贷调控2007年到2008年连续18次上调银行存款准备金利率、5次加息。 　　二、 紧缩性调控政策下的广西房地产市场运行状况分析 　　1.广西房地产供需情况分析。2008年1月～6月，全区房地产开发完成投资146.65亿元，同比增长38.3%，增速同比上升13个百分点，房地产开发投资占城镇固定资产投资比重达20.71%，投资结构进一步完善，其中经济适用住房完成投资3.18亿元，同比增长4.3倍；商业用房投资18.6亿元，增长24.9%，；住宅需求回升。1月～6月，商品房销售545.4万平方米，同比增长20.2%，商品住宅空置面积为79.2万平方米，同比下降9.7%，供需均呈较快增长态势。 　　2.广西房地产价格走势分析。2008年6月，全区商品房平均售价每平方米为2083元，同比增长6.8％，其中住宅1810元，增长2.5%，经济适用房1582元，商业用房5460元，价格处于全国较低水平，2008年以来房地产价格总体水平趋稳。 　　3.广西房地产产品结构分析。从商品用房和保障性用房供应结构看，商品房地产施工面积约占92%，经济适用房等保障类用房??占8%，占比过低，尚有部分县市未开展目前经济适用房、廉租住房建设。 　　从商品房供应结构上看，普通商品住宅施工面积达3057.45万m2，占全部商品房施工面积的78%；别墅、高档公寓施工面积占商品住宅的比例为6.07%，其他商业用房占15.93%。 　　从商品房的面积配比看，市场需求集中的100m2～120m2/套的商品住房供应量比较大，但90?以下住房还没办法满足需求。 　　4.广西房地产区块构成分析。根据房价与投资规模可把广西房地产划分为三大区块，一为以南宁为首的南宁、柳州、桂林与北海，该区块现状均价为2500元～3400元/m2，房地产投资规模占广西总投资规模的60%～70%；二为东兴、防城港、钦州、玉林、贵港等沿海城市与除第一区块外的地级城市，该区块现状均价为1600元～2200元/m2，房地产投资规模占广西比20%～30%，属二线城市，发展潜力有待挖掘；三为全区余下的县级城市，现状均价为1000元～1500元/m2，房地产投资规模占广西比10%左右。 　　三、广西房地产市场存在的主要问题分析 　　1．广西部分城市房价增长过快。由于收入差距的存在、投机性需求的增加、政策效应存在着相互抵消和矛盾、北部湾经济区开放开发的区域发展背景、经济的持续高速增长以及城市化的加速进程等都会造成广西如北海市、南宁市等城市房价的持续快速上涨。 　　2．结构矛盾突出。如区位矛盾、套型结构矛盾和价格矛盾等等都比较突出，中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足。 　　3．住房保障体系滞后。存在着中低收入家庭提供住房保障的制度缺乏法律和制度的保障，保障性住房在住房供应中的比重比较低，覆盖面比较小，资金来源缺乏制度化保障。廉租房制度在广西各城市刚起步，没有建立起住房保障、家庭档案的申请审批制度等问题。 　　4.宏观调控相关部门借势升权。 　　四、顺应紧缩性调控政策的广西房地产业发展对策 　　如何顺应宏观调控的要求，促进广西房地产业的持续发展最关键是要责任分清，各司其责，是市场的职责由市场调节与负责，是政府的职责由政府负责，避免各种形式的权力寻租。 　　一是继续贯彻宏观调控，坚持一手抓市场调控一手抓结构调控，保持房地产市场的平稳发展，防止大起大落。 　　二是当前加强房地产市场风险研究，提高风险防范能力，降低银行风险。通过对房地产市场风险的评估，认清房地产市场运行的健康程度，形成