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关于个人住房抵押贷款风险文献研究 　　 中图分类号：F832 文献标识：A 文章编号：1009-4202（2011）11-000-02 　　摘 要 本文的研究是围绕着个人住房抵押贷款风险进行的。我们逐级剖析了个人住房抵押贷款风险的种类和研究现状，评述、分析了学者们对个人住房抵押贷款风险的研究成果，并指出了该主题的未来研究方向。 　　关键词 商业银行 个人住房抵押贷款 抵押贷款风险 　　一、个人住房抵押贷款风险的研究现状 　　在金融界，风险可以被定义为：从短、中、长期来看，可能损害公司营利或现金流的任何事件及可能性。个人住房抵押贷款风险是一种细化的风险，是指商业银行在发放个人住房贷款的过程中，由于事前无法预料的不确定性因素的影响，使商业银行和其他金融机构不能按期将其所发放的个人住房贷款本金和利息收回，由此给商业银行和其他金融机构造成损失的可能性。笔者以风险来源作为分类方法，把该风险归为以下四类：外部市场方面的风险；开发商方面的风险；来自借款人方面的风险以及来自银行内部的风险。 　　（一）外部市场方面的风险 　　外部市场方面的风险是商业银行作为抵押贷款的提供者存在的抵押贷款市场给商业银行所带来的风险。它主要包括：经济周期风险和利率风险。 　　经济周期风险是指在国民经济整体水平周而复始的波动过程中产生的风险。杨萃（2008）认为，经济周期会影响借款人的收入水平，威胁到贷款的还款。在国家经济处于扩张期时银行所面临的抵押贷款风险较小；当经济萧条时失业率上升，借款人收入下降，银行面临的风险就会增大。张萌（2005）认为，抵押贷款风险与房地产市场的繁荣负相关，房地产市场的发展与经济的繁荣程度存在正相关关系，所以抵押贷款风险与经济繁荣为负相关关系。 　　利率风险是指由于金融市场利率波动而使商业银行遭受损失的风险。Clauretie（1990）用实证分析的方法分析了市场利率变化与抵押贷款偿付过程变动的关系。Schwartz（1989）研究了利率变动对抵押贷款提前偿付风险的影响，并在1992年通过对提前偿付风险和违约风险的分析提出了房产抵押担保证券的定价模型。Entrop（2009）根据巴塞尔协定（2004b???所提的建议量化了银行的利率风险并给出了两种风险模型。 　　（二）开发商方面的风险 　　开发商方面的风险是近几年学者们研究的一个热点，它主要包含两个方面：经营方面的风险和“假按揭”风险。 　　经营方面的风险是由于房地产开发商的经营不善所导致的银行个人住房抵押贷款损失的不确定性。王慧琳（2010）指出，开发商的经营风险实际上是开发商的信用风险。房地产开发商的虚假广告、未按时交工、物业管理不善、房屋出现质量问题等都可能致使借款人产生违约的原因情况。张骏（2010）提出，开发商信用风险实际上是一种欺诈风险，是由于房地产市场信息不对称，监督管理欠严密，开发商开发行为与销售行为的不规范导致的。 　　“假按揭”风险来自于房地产开发商的“假按揭”现象。该现象是指少数房地产开发企业以本企业职工、股东及其他关系人冒充客户作为购房人，在未发生真实的商品房购买的情况下，利用虚假销售（购买）方式，套取银行个人住房抵押贷款的欺诈行为。毕学安（2009）把“假按揭”风险发生的原因总结为两点：一是开发商自身资金实力不足或发生资金流动性障碍，为了保证按揭项目或其他待开发项目的运转，在直接融资或者向银行申请开发贷款受阻的情况下，向银行提供虚假信息骗取贷款。二是银行内部员工为完成上级部门下达的贷款发放任务，放松了对借款人购房真实性和还款能力的调查和审核，使银行个人住房抵押贷款产生风险。 　　（三）来自借款人的风险 　　来自借款人的风险是银行个人住房抵押贷款风险中的主要部分。学者们对该风险的研究主要集中在两块：借款人的违约风险以及提前偿付风险。 　　美国学者George Gau（1978）认为抵押贷款违约是指抵押贷款已经完全进入自愿转让（抵押人把抵押物的所有权转让给抵押权人）或抵押人主动放弃赎回权的状态；而非抵押贷款违约是指抵押人自抵押贷款协议生效起6.5年内没有发生违约行为。Gau所指的违约贷款实质是指发生呆帐并进入贷款清偿程序的贷款，是给贷款金融机构带来信贷资产损失的贷款，因而可称其为实质性违约。目前国际银行界主要的大银行更倾向于从两个方面的标准来清晰地界定抵押贷款违约：首先是借款人已经逾期90天以上；其次是债务正在进行重整。在对抵押贷款违约风险的认识上，彭涛（1999）认为该风险是指借款人到期不能归还贷款本息而给金融机构带来的损失。葛莺（2009）在此观点上加入了银行违约处理的部分，认为该风险是因借款人本人或第三方的原因导致借款人无法全部或部分支付每月还款额或贷款到期后的本金，以及进行违约处理中可能给银行带来损失的风险。 　　提前偿付